最近,深圳房地产市场可谓大事不断,继深圳二手房小区业主“集体控盘涨价”事件发酵引来区、市两级住建局采取措施并发布风险提示之后,深圳住建局又紧急澄清,5%是2019年长效机制规定的二手房价格涨幅限制。如果出现二手房涨幅明显超过近期成交价格,且小区业主存在集体串联进行涨价的行为,市民可以向区房地产主管部门投诉。

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“控盘涨价”令部分深圳业主的形象变得不堪,但这远远不是他们的全部。其实,从深圳住建局“点名”的两个小区来看,恒裕滨城是深圳湾片区的豪宅,价格在近几年已经大幅上涨;中粮凤凰里花苑的位置显得有些尴尬,近几年里的价格涨幅不大,所以想一朝翻身,这两个被官方“点名”批评的项目也映射出深圳楼市不同的“两面”。

经济观察报 记者
陈博
2019年冬天,深圳楼市最热闹的事情,莫过于业主群里统一挂牌价的“喊话”。

从近一两年的房价来看,深圳还有很多小区的房价的变化不大,涨幅明显的多数是一些优质学位房或资金追捧的区域。据诸葛找房统计,今年118个挂牌量较大的深圳二手楼盘中,有51个楼盘降价,66个片区中有11个片区挂牌价格下跌。“这里的二手房换手很快,但价格在之前一直保持小幅上涨的势头,但最近在诸多消息刺激下一些业主也蠢蠢欲动。就以一套64平方米的两房单位为例,之前有些业主一下子提价30万元,有些报价都超过了450万元。”在福田区京基御景华城小区从事中介工作的陈经理告诉记者,“现在大部分业主还是稍微冷静了下来,一连串风波过后,这几天很多二手房房源的挂牌价都回到425万元左右。”

正常情况下,市场成交活跃,准备抛售的二手房业主,会将挂牌价格提高3%-8%左右;部分急需用钱的业主,甚至低于市场价出售。

在龙岗区中海怡翠花园,这里也曾经传出业主集体控盘的传言,但多位业主告诉记者,自己并未听说过,这里的二手房房源目前依旧维持在每平方米4万元左右。他们觉得更大的可能性是,少数业主出于开玩笑性质在业主群里提出涨价建议。

但深圳湾豪宅片区,恒裕滨城这一轮挂牌价涨幅,普遍超过10%。

多举措严管楼市乱象之后,一些二手房的业主趋于理性。只是,陡然上涨的房价不仅是购房者之痛,也成为横亘在房产中介工作中的一堵“墙”。任何一点风吹草动,都直接影响最后的成交结果。

这是一场极富戏剧性的涨价游戏。一群活跃的带头业主,在小区业主群内,为不同房源、不同户型设定了远远高于正常市场价的挂牌价红线。低于红线,不卖!

12月17日与18日,在深圳区、市两级住建局接连两天发文通报,暂停中粮凤凰里和恒裕滨城两个小区的二手房网签手续之后,深圳各大主要中介机构APP一度将恒裕滨城和中粮凤凰里的二手房源下架。除此之外,记者还发现,翡翠海岸、中粮天悦一号等南山和宝安片区的高价二手房项目房源也被下架。有工作人员告诉记者,这是公司内部开展的自查行动,但也不排除中介机构为了不被误认为参与到哄抬房价的事件当中,所以暂时先下架高价房源。

他们的理由是,共同维护小区的房价。

二手房市场遇到严管,深圳的新房市场却依旧热闹。刚刚过去的周末,深圳新房市场迎来4盘入市,其中两个位于光明区的新盘先后传出售罄的消息。

以恒裕滨城为起点,随后蔓延到深圳多个片区的二手楼盘中。带头业主迫切想凭借联盟扛住高房价,直到“控盘”质疑四起。

深圳房地产中介协会公布的最新数据显示,上周深圳一手房成交1023套,上涨16.5%;二手房成交2335套,上涨4.9%,深圳房地产中介企业的二手房开单量也上涨近17.2%。目前,深圳房地产市场的存量时代特征已经非常明显。在业内人士看来,针对二手房业主的严管可能意味着,深圳的调控政策必须要转向二手房市场。此外,深圳二手房市场如此冷热不均,“一城一策”的楼市调控应该更加精细化。

12月18日,深圳住房和建设局有史以来第一次对二手房业主出手,宣布将介入调查恒裕滨城、中粮凤凰里花苑等发布集体涨价言论、恶意炒作二手房价的小区,约谈发布集体涨价言论相关当事人,并暂停办理这两个小区的二手房网签手续。

(责任编辑:DF520)

一场中介行业的“自查”风暴也随之而来。他们,都是房地产二手房交易链条上的重要环节。

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“抱团”指挥挂牌价

林斌现在一头雾水,就连他自己,也不知道小区真实二手房成交价到底是个什么水平。

因为“小区里该下车的业主都下车了;还没下车的,一小部分业主嚷嚷着要涨价”,近两个月,价格标准愈发模糊。

“这房价啊,还真要等到我想卖的时候才能搞明白呢。”林斌是恒裕滨城的一名业主。

他居住的这个楼盘,位于深圳湾片区,是深圳市场上当之无愧的豪宅。2013年9月,恒裕滨城一期以约5万元/平方米的均价开盘,在楼市下行周期大背景下,当天接近售罄;时隔一年多,二期产品入市,销售均价已经上涨到11万元/平方米。

但从前的涨幅,远不及最近这一轮价格变动来得热闹。12月中旬,一张恒裕滨城二期4栋业主群的聊天截图悄然流传出来,群内人数多达220位,一位活跃的带头业主抛出自己的呼吁——“群里D户型业主听指挥,统一挂牌价到2600,低于这个数不卖。”

一场涨价准备战一触即发。

“2680我就撤了。”群上,立马有其他业主跟风。

“反正都往2600以上挂,一周排一次队形,下周2700谢谢。”带头业主继续加码。

恒裕滨城二期D户型,建筑面积约89平方米,如果按照2600万元的价格粗略估算,挂牌单价高达29.2万元/平方米。

身为某中介公司后海片区负责人,老王清楚记得,恒裕滨城去年成交价格最低点,大概是11万元/平方米。去年下半年,他的团队促成过该小区一套二手房,成交价也就介于14-15万元之间。

涨价周期早已开启,林斌的感触更加及时,“在8月18日深圳成为先行示范区之前,小区一期均价大约是16-18万元/平方米,二期介于22-25万元/平方米之间。”

不过,这种涨幅显然还无法满足少部分业主的预期。这段时间,恒裕滨城业主内部互传两个挂牌价“红线”:一期不得低于20万元/平方米,二期不得低于25万/平方米。

“像我了解到的,一期房源,如果不是位于低楼层或者双证,一般报价都要达到20万/平方米。”邻居们的真实想法让林斌啼笑皆非,“一期的业主觉得,如果二期房子能卖到30万元/平方米了,那我凭啥才卖10多万元/平方米。”

种种“喊话”涨价的聊天记录被传送至市场,一时之间,业主抱团“控盘”,抬升房价……各式各样的舆论连续“砸”向林斌的小区。

一位长期与投资客、购房者、一线中介人员打交道的深圳业内人士告诉经济观察报,从恒裕滨城蔓延开来,这两个月,部分二手楼盘业主联盟涨价的现象就此起彼伏,尤其是深圳南山、宝安中心区一带。“原来市场单价卖7万元的楼盘,直接按9-10万元/平方米的单价跳涨着挂牌,是很常见的事,一个业主群就可以搞定这件事。”

这波带头业主各显神通,一个又一个涨价的方案被他们仔细筹划,然后抛到业主群中。以一个二手房正常市场价8万元/平方米的小区为例,带头业主将整个小区的挂牌价格分列为3个梯队:第一梯队主要针对那些确实着急用钱需要抛售的业主,他们的挂牌价被设定在9万元/平方米上;第二梯队,是部分不是着急卖房的业主,挂牌单价设定在9.5万元的红线上;第三梯队指向的是根本没有出售意愿的业主,他们为了哄抬楼盘价值,通常将挂牌价设定为10-11万元/平方米。

“如果是不了解实际情况的购房者,还会觉得这整个小区二手房价格层次挺丰富。”上述深圳业内人士说。

带头业主迫切想通过联盟扛住高价格,外界的“控盘”质疑纷纷扰扰,但却迅速被恒裕滨城的另外一波业主矢口否认——“就像炒股坐庄,说白了,这次就是一些小散户,只盯着那一套房子,拉个小庄护护盘。靠谱一点的业主,自己心里有数,该挂多少价格不是别人说了算。”

实际上,恒裕滨城内部,几位业主曾私下聊起这个话题,他们觉得更大的可能性是,少数业主出于开玩笑性质在业主群里提出涨价建议。“因为自己的房子升值了,大家肯定都挺开心。”作为恒裕滨城二期的业主,余建一度也参与到讨论之中。

业主“鄙视链”

9月份,同样是恒裕滨城二期4栋,一套88平方米的户型,卖出27万元单价。消息传到耳边时,余建的感受就是一句话,“所有业主的集中意愿,都想涨价。”

距离恒裕滨城4公里左右的海印长城,两个月前,曾有业主挂牌一套122平方米房源,挂牌价一度从1200万元降至1120万元。不曾想,深圳豪宅标准新一轮调整落地,业主又重新将挂牌价上调到1220万元。对照正常市场成交价的话,这一报价至少高了30-40万元。

相比之下,余建更愿意将恒裕滨城的涨价归结为底气,“既然挂这么高的价格,还能有成交,说明恒裕滨城的价值是被市场认可的。所以,这个小区才有底气抬高挂牌价。”

恒裕滨城附近大把10万+二手房,要不楼龄较老,要不离海太近,要不配套没有那么成熟完善,要不规模不够大……总而言之,一个个因素叠加起来,无论从区位,还是从物业品质来看,这个盘确实占据整个片区的先发优势。“业主头脑一发热,我们就值这么多钱。”长期在深圳湾片区带客看盘,老王更懂这些业主们的膨胀心态。

还有一层更宏观的原因,先行示范区建设、“豪宅税”取消等利好,正在扭转业主们的预期。“深圳政策会放松,房价要涨——他们将这部分预期提前释放到现在的价格里。”上述深圳业内人士在与一众恒裕滨城业主打交道时,发现他们对后市预判颇为乐观。

涨价的计划蓄势待发,同个小区内,但凡有挂牌价低于“指挥”价的房源被搜索到,带头业主迅速找上门,或为难、或谴责。

“现在一些业主如果诚心想要出售的话,往往都是静悄悄私下行动,不敢让其他邻居知道。”深圳南山后海片区的一名经纪人对此颇感无奈。

恒裕滨城苦心策划“涨价大法”,也有豪宅楼盘明确提出“抵制”。华侨城片区,是深圳的老牌豪宅区,薛丽的房子就位于此,“像我们小区业主群,就没有这类抬价的情况,我们坚决抵制。”

富豪阶层,大部分手握不止一套房子,深圳湾一号说买就买,这是薛丽小区业主的群像。“我的邻居大部分是自住,都不太会这样算计房价。”业主“控盘”的传言第一时间扩散到薛丽所住的社区内,她说,很多成熟的社区不存在这种行为,投资客和中产阶级比较多的社区,可能业主抬价的心理会比较强。

相比片区其他楼盘,恒裕滨城的投资客比例确实比较高,老王在日常工作接触中也察觉到这一点。

尽管不停有恒裕滨城业主发出声音——“真算不上控盘”,但深圳商品房历史上,第一次将监管的“板子”打到了业主身上。12月18日晚上,深圳市南山区住房和建设局的一则情况通报“出炉”,通报指出,恒裕滨城花园个别业主发布涨价言论,涉嫌恶意炒作二手房价,此行为对片区房地产市场健康发展产生不良社会影响,南山区住建局对此开展调查。

通报同时还公布了一系列处理措施——对发布集体涨价言论相关当事人进行约谈;暂停办理恒裕滨城花园二手房网签手续;涉嫌恶意炒作,哄抬房价行为一旦查实,相关责任人将列入黑名单,并研究采取限制其买卖住房等相关措施;其他涉嫌扰乱市场秩序的违法违规行为,将移交相关部门依法进行处理。

中介行业的“地震”

“这套房子,现在挂牌价2150万元。这个地段,房价绝对不会跌,只有继续往上涨。”陈鹤正在向客户推荐恒裕滨城一期一套113平方米的二手房。

“可我对这里单价的印象还停留在15万元以下,什么时候就涨到20万了?”客户发出疑问。

“深圳湾这边的房子,双证单价可能还在15万元之内,单证早就过了15万元了。”陈鹤耐心向客户“补课”。

“现在还有谈价空间吗?”面对高价,客户不免踌躇。

“基本上没有了,现在这里都没房可卖。2150万元这个价格,业主确实没有涨价。”陈鹤咬紧价格“口径”。

这一幕发生在深圳南山区住建局情况通报之前。

陡然上涨的房价,不仅是购房者不能承受之重,也成为横亘在中介从业人员工作中的一堵“墙”。

老王最近带了不少意向客户到恒裕滨城看房,但客户需求与业主心理价位的匹配度相差甚远,“业主现在把价格抬到这么高,客户从看房到做决定一整个周期里,确实存在障碍。说实话,哪怕是我们中介,促成交易也很难。”

大部分的意向客户,最终在老王推荐下选择了片区内其他楼盘。

老王的同行,深圳德祐金地梅陇镇A店店东戴婷婷,却走向截然相反的另外一条路——她的第二重身份,是金地梅陇镇小区2栋业主,“我建议大家新挂的房子可以挂7万+单价,共同维护我们的房价。”12月中旬,她在自己组建的小区业主挂牌群中打下这样一句话。

在这场“控盘”风波中,还有一种中介,如果遇到挂牌价高于片区整体房价的房源,他们直接放弃推荐。“毕竟购房者到任何一个片区买房,前期肯定自己做了一些功课,推了也是白推。”深圳一名链家经纪人告诉经济观察报。

房地产三级市场交易,究根结底还是业主、中介与购房者三方相互作用的复杂博弈。利益链条上的每一方,任何一点风吹草动,都直接影响最后的成交结果。

12月17日与18日,当深圳市官方接连两天发文通报,暂停中粮凤凰里和恒裕滨城两个小区的二手房网签手续之后,深圳各大主要中介机构APP一度将恒裕滨城和中粮凤凰里的二手房源下架。

截至12月19日中午,中粮凤凰里在贝壳找房、中原地产、Q房网等中介APP上的房源全部下架;恒裕滨城在这三大APP上的在售房源,仅剩数套。

一名深圳中介机构高管透露,房源下架,其实住建局并没有对中介机构提出明确要求。但此前一天,深圳市房地产中介协会已经跟各个会展单位通气。各大中介机构为了避免牵涉其中,被误认为参与到哄抬房价里面,所以暂时先下架高价房源,保证自身安全,等事情比较明朗的时候再做考虑。

“住建局只是在调查阶段暂停网签,等到事情水落石出之后,还是会恢复正常。”他表示。

与此同时,一场自查行动也拉开了帷幕。上述深圳链家经纪人称,从12月18日早上开始,全深圳贝壳系都在彻查房源挂牌价,包括旗下所有中介人员的朋友圈。现在只要挂牌价高出周边市场价或之前成交价的15%左右,贝壳系APP都不会显示这类房源。

余震依然在继续。同样是12月18日,德祐房地产经纪服务有限公司深圳分公司不单对德祐金地梅陇镇A店予以摘牌节约处理,对涉及合规管理违规的经纪人也予以红线处理,扣减12分信用分,限制1年进入平台。

据经济观察报了解,同一天,政府相关部门已经到恒裕滨城周边各大中介分行走访,了解近期成交价、挂牌价等情况,着手调查是否有业主控盘的现象,并提醒中介机构不要参与到这件事情里面。

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