贷款利率并轨启动后,个人住房贷款利率的动向备受关注,如今终于明确。
  8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。
  这一变化主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
  具体内容如下:
  总体方式:自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。
  设置利率重定价周期:借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
  下限要求:央行要求,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
  新老划断:公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。
  1   有序转换,平稳过渡
  8月17日,央行宣布改革完善贷款市场报价利率形成机制。贷款市场报价利率报价行于每月20日按公开市场操作利率加点形成的方式,向全国银行间同业拆借中心报价。各商业银行在新发放贷款时将主要参考LPR定价。
  而此前中期借贷便利期限以1年期为主,此次贷款市场报价利率由原有1年期一个期限品种扩大至1年期和5年期以上两个期限品种,彼时央行有关负责人表示:“为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考,也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。”
  8月20日,据中国货币网数据,1年期LPR报4.25%,较此前的4.31%水平小幅下行6个基点;5年期以上LPR报4.85%。
  今日,央行有关负责人表示,个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。
  “同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。”该负责人称。
  2   明确“下限”,协商周期
  改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。
  至于如何选择相应期限,央行有关负责人表示,目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。
  定价基准转换后,下限变为,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
  此外,公告中明确借款人可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,最短为1年,最长为合同期限。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
  据央行有关负责人介绍,所谓利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
  这也就意味着,按照新的规定,新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会。
  3   因城施策,新老划断
  公告中还提到,央行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
  银行业金融机构方面,应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。
  此外,央行强调,银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。
  关于新老划断,公告指出,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。
  “2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。”上述负责人称。
  4   利率换“锚”,影响不大
  “此次调整最重要的变化,是个人住房贷款定价基准的变化。”新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼在接受《国际金融报》记者采访时表示,在这次调整之前,个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率,即按基准利率上浮或者下浮多少,来确定个人住房贷款利率。调整之后,个人住房贷款的定价基准是LPR,即在LPR的基础上加点,根据LPR来确定个人住房贷款的利率。这是这次调整的根本。
  根据这个调整规则,暂时以8月20日发布的首期新LPR计算,10月8日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。
  在央行有关负责人看来,这与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,央行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。“与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。”该负责人称。
  融360大数据研究院分析师李万赋在接受《国际金融报》记者采访时表示,此前按照显性或者隐形规定,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。若10月8日之后的LPR大致维持目前的水准,理论上来讲,最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。
  但是,根据融360大数据研究院发布的35城市最新房贷利率数据来看,在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少,7月份只有上海的首套利率为4.84%,低于4.85%,35城市的平均首套利率则为5.44%,显著高于4.85%。二套房方面,7月份也仅有上海、天津两个城市低于5.45%,35城市的平均首套利率则为5.76%,同样显著高于5.45%。“同时,最近几个月来,无论是首套房还是二套房,35城的平均利率都呈微弱上行趋势。”李万赋进一步指出。
  因此,李万赋认为,从短期的实际利率水平来看,央行此次房贷利率调整仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响,对绝大部分购房人来说影响不大。后期如果LPR利率下调,根据央行的这一规定,首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调。但是需要注意的是,这仅指最低利率,实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响,预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。
  中原地产首席分析师张大伟向《国际金融报》记者指出,按照目前的房贷数据,大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10%至20%,二套房贷上浮20%至30%,这符合新政策要求。对目前市场来说,政策不会导致利率上行。
  张大伟认为,政策的目的是平稳房地产预期,避免房地产利率跟随LPR明显下调。
  记者 范佳慧

25日,央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率,10月8日起施行。“专业术语太强,看不懂!”很多网友看完公告后纷纷表示,“有课代表出来解释一下啥意思吗?”

中新网客户端北京8月26日电
题:楼市迎来房贷新政:以后每月还的房贷会增加吗?

大奖888官方网址,为此记者咨询并梳理了数位专家学者以及行业研究人士观点,对网友关注度较高的系列问题进行了解答。

记者 程春雨 李金磊

房贷利率政策为何调整?

8月25日,中国央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率,自2019年10月8日起施行。

央行为了解决“融资贵”难题,最近搞了新的贷款市场报价利率,推动降低贷款实际利率。

调整是因为,改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制后,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR。

新LPR的报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成;报价频率改为每月报价一次,每月20日公布。并且,在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种,为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。

“专业术语太强,看不懂!”很多网友看完公告后纷纷表示,“有课代表出来解释一下啥意思吗?”

即,央行改革完善LPR形成机制后,个人住房贷款定价基准也需从以前采用贷款基准利率的方式转换为LPR。

“房贷利率是变高了还是降了?”

房贷利率以后如何定价?

这是网友关注度最高的问题。

之前,房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。

根据公告,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

2015年10月24日至今,房贷的贷款基准利率是:一至五年期限的为4.75%,五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上,4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。

而2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

未来,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

中国人民银行有关负责人表示,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

8月20日,全国银行间同业拆借中心首次发布新的LPR,一年期LPR4.25%,比原来基准利率降10个基点,比以前老的LPR降6个基点;五年期以上LPR为4.85%。

如,最近一个月的5年期以上LPR为4.85%,如果银行给你的房贷利率是5.44%,那就是加了59基点,在LPR的基准上浮12%。

在上述新政实施前,目前房贷的贷款基准利率是:一至五年(含五年)期限的为
4.75%,五年以上期限的为
4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上,4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。

未来房贷利率不再有折扣价?

即,如果按贷款期限5年以上计算,新政实施后,首套房的利率下限4.85%,相比之前4.90%的基准利率降低了5个基点。

2013年7月20日起,央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限,但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。

但是实际操作中,目前,按照显性或者隐形规定,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。

即,为何以前我们会听到“房贷利率可打7折”,只不过随着楼市调控政策和信贷政策的变化,近年一般首套房贷利率不低于基准利率的9折。

自2016年“9.30”楼市调控收紧政策后,房贷利率折扣优惠基本销声匿迹,更多是采取了利率上浮措施。融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示,2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。

按新的定价方式,以后就不会有房贷利率可打折的现象了。

也就是说,目前银行实际的房贷利率高于现行的房贷基准利率(4.9%),也高于即将实施的新政的利率下限(首套房利率下限4.85%)。

根据新政,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

房贷利率未来会下降吗?

调整后最低利率提高还是下降了?

LPR下降了,新房贷利率下限也比以前基准利率低,岂不是房贷利率也下降?对此,日前央行副行长刘国强表示,房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。

根据上述规则,按最近一个月LPR计算,10月8日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。

此次央行公告也明确,为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

融360大数据研究院分析师李万赋表示,此前按照显性或者隐形规定,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。

“根据央行的规定,如果LPR利率下调,首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调。”融360大数据研究院分析师李万赋解释,但这仅指最低利率,实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响。

“简单对比这两组数值,可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%,二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。”

交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示,一是新机制下新发放个人住房贷款利率基本不变;二是央行各地分支行会结合各地情况,规定加点下限。因此,新的个人住房贷款利率得以保持稳定,既不下降,也不会明显增加利息负担。该举措避免房地产市场过热,充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。

实际房贷利率会下降还是上升?

中原地产首席分析师张大伟也表示,新机制下,房贷利率没有变化,存量和增加都基本没有变化。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳,有轻微波动,但主流是平稳。

这个问题上,央行明确定调,“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。”

“预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。”李万赋认为,从短期的实际利率水平来看,新政仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响,对绝大部分购房人来说,影响不大。

目前大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20%,二套房贷上浮20%-30%。

有一点值得关注的是,根据李万赋的计算,执行新政后,二套房贷最低利率将由5.39%上升为5.45%。诸葛找房副总裁苑承建认为,未来一段时间二套房房贷利率可能会呈现上升趋势,对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。

融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示,2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。高于现行房贷基准利率4.9%,也高于即将实施的利率下限。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从下半年的情况看,考虑到政策依然从紧,实际上具体的贷款利率只会上调,而不会下调。

中原地产首席分析师张大伟也表示,新机制下,存量和增加房贷利率都基本没有变化。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳,有轻微波动,但主流是平稳。

未来房贷利率或呈现因人而异现象

“新的个人住房贷款利率得以保持稳定,既不下降,也不会明显增加利息负担。”交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示,因为新机制下新发放个人住房贷款利率基本不变;央行各地分支行会结合各地情况,规定加点下限。

严跃进还表示,央行利率改革不能简单理解为利率上升或下调,而应该理解为未来贷款的定价将更具市场化。

从房贷利率市场未来走势看,李万赋表示,“预计执行利率短期内很难出现显着的、普遍性下降。”

根据央行公告,人民银行省一级分支机构在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,从下半年的情况看,考虑到楼市政策依然从紧,实际上具体的房贷利率只会上调,而不会下调。融360大数据研究院监测数据显示,从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。

在严跃进看来,未来房贷的计算或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。在实际操作过程中,一些房价上涨过快的城市,未来将可以适当在央行标准下,进行基点的上调。此类上调最后也会影响到具体商业银行房贷部门的贷款利率。

哪些人买房的利息会增加?

此外,根据新政,未来借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,重定价周期最短为1年。

首套房商贷利率在目前基准利率下本来可享受打折的潜在买房人。

严跃进认为,明确购房者可约定利率重定价周期,其含义是未来房贷的按揭贷款利率计算,可以基于购房者的需要进行微调,但需要提前约定定价周期,同时也需要明确定价的基准利率。这一规定将有助于形成更多样的贷款利率计算方式,后续也将成为银行房贷工作人员需要积极和购房者协调的地方。(完)

据融360大数据研究院数据,在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少,7月份只有上海的首套利率为4.84%,低于4.85%。35城的平均首套利率为5.44%,显着高于4.85%。

即,首套房贷利率有折扣地区的一些潜在购房人的利率将上升,如上海;而利率原有上浮较大的地区,利率很有可能不变,如苏州。7月份苏州首套房贷利率为6.03%,为全国房贷利率水平最高的城市。

“从短期的实际利率水平来看,新政仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响,对绝大部分购房人来说,影响不大。”李万赋说,如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准,那么理论上来讲,最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。

公积金贷款买房的利率调整吗?

根据央行公告,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

在分析人士看来,这保障了首套房的刚需置业需求,体现落实“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制的政策导向。

目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的,五年以上公积金贷款利率3.25%,五年及以下公积金贷款利率为2.75%,全国都一样。

在还贷中的房贷利率会调整吗?

央行明确,个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

即,早就贷款买房的人,每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还,无需更改。

刚签了合同,还没放款,会受影响吗?

2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

也就是说,2019年10月8日前,签了房贷合同,虽然10月8日以后才放款,也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。

央行表示,2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。

相关文章

网站地图xml地图