热点虽有 热度已降 杭州楼市更趋理性 “金九银十”风光不再
  接二连三的“万人摇”、主管部门介入调查的“公寓界拼多多”,土拍降温、二手房降价……楼市传统销售黄金期“金九银十”已过大半,杭州楼市热点不断。
  热点背后,信号强烈:在中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确表态下,楼市预期已经转变,理性回归,房住不炒。
  “银十”怪象背后:投资客退潮
  国庆假期,杭州诞生第16个“万人摇”楼盘——杨柳郡。10月2日,该楼盘公示登记结果,590套房、10416组登记,外界普遍认为“最后的杨柳郡”会迅速清盘。可意外的是,10月9日选房日,90平方米以上的大户型依然抢手,44平方米至66平方米的小户型却遭遇大规模弃选,号子一直叫到了9201号购房者。这场选房“马拉松”,足足“跑”了10个小时。
  “投资客在撤退。只有那些真正考虑自住的人,才会对户型、楼层挑挑拣拣。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析,大规模弃选,正说明本次摇号的参与者大多为了自住。
  这几天,记者走访了几家准备本月开盘的“网红盘”,比如滨江区的绿城·晓风印月、南星板块的仁恒滨江园等,销售人员均表示,意向客户均是自住,投资客几近绝迹。
  在投资更为活跃的酒店式公寓市场,投资客也在离场。国庆假期,位于绿地·华家池项目内的“华家池·侨公馆”,打出“68万起”的超低价格。事实是,一家销售代理公司将一套酒店式公寓分割成3套销售,由3个陌生人“共享产证”。如此“操作”,引来杭州市住保房管局介入。丁建刚分析,一套房拆成3套卖,折射出酒店式公寓市场分化严重,“虽然投资客尚存,但可投资额度已经降低了。”数据显示,今年前3季度,杭州市区酒店式公寓成交13471套,同比下降45.6%。
  “万人摇”“不需摇”并存:新房降温
  投资在退潮,如果回顾一下刚刚过去的“金九”,还能看出更多端倪。
  据浙报传媒地产研究院统计,9月,杭州新房成交量为11662套,与去年同期相比下降了约8.95%。今年前三季度,杭州商品房总成交93536套,较上年同期下跌了约17.01%,为2015年以来的第二低。
  虽然9月出现2个“万人摇”的红盘,但更多楼盘是“不需摇”的。据不完全统计,9月杭州楼市整体中签率约为14%,较8月份的8%涨幅明显。流摇楼盘多达43个,临安区、余杭区成为流摇高发区。单个楼盘的表现,更能说明中签率在走高:8月金地·江山风华推出的房源中签率7.7%,但9月升至10.3%;新希望滨江·锦宸8月中签率为5.56%,9月升到了17.9%……
  进入10月,开发商的出货节奏明显加快。本月,杭州预计有61个盘入市,其中纯新盘24个。少数拥有“限价彩蛋”的红盘,依旧会红得发紫。比如第17个“万人摇”大江东板块河庄街道的金色和庄,均价1.2万元,比周边二手房低了6000元,导致220套房子有28719户家庭报名登记,成为杭州摇号至今报名人数最多的楼盘。不过,它并没有“焐热”整体行情,大多数楼盘则要“清冷”很多。像恒大·国玺悦龙府领出第一批预售证,共计124套,均价3.85万元/平方米,首开只有54人报名,直接流摇。2017年,恒大的拿地楼面价为30387元/平方米,业内人士测算,项目保本房价是4.25万元/平方米。亏本销售,足见开发商对未来的判断并不乐观,与其捂盘僵持,不如割肉“抢跑”。
  土地、二手房均降价:理性回归   更多迹象表明,楼市已经“入秋”。
  从房地产的“面粉”——土地市场看,降温十分明显。“限房价、限地价”新政影响下,杭州土拍一改此前的火爆。9月以来,杭州共成功出让涉宅地块18宗,其中溢价率在20%以上的地块仅有8宗,甚至还有3宗地块底价成交。可以预见,在调控政策延续、融资环境趋紧、去化压力显现、短线预期锁死的大背景下,土地市场也将更加趋于理性。
  再看二手房市场。“从成交量变化来看,今年3月起,每个月都有一些回落。”杭州我爱我家品牌总监周包军认为,杭州二手房成交正呈“阶梯式”下滑趋势,到9月二手房成交已跌至6098套。另一方面,二手房的供应量相当充裕,目前已有超过9.6万套二手房挂牌。随着供应增加和成交周期变长,二手房的价格也在松动,房东一改以往的“牛气”,有了3%至5%的议价空间。周包军认为,回落是市场向“正常”的回归。“尤其是土地‘双限’,对稳定预期的效果非常明显。眼下,调控没有出现任何松动,购房者情绪平和。”他表示,目前二手房市场投资客的身影较少,购买者大多是自住客户。

原标题:杭州楼市经历了什么?

相比2017年的高歌猛进和2018年的前扬后抑,2019年的杭州楼市多了一分笃定。当“房住不炒”成为各方共识,我们有理由相信,非理性的投资热潮将会从楼市中逐步撤离。事实也是如此。二手房挂牌量逐月攀升直至突破10万套大关,相对于当下杭州的市场体量而言,这一数字虽然还称不上天量,但“买少卖多”的大势已定。恐慌性抢购、非理性投资,被按下了暂停键。在新房市场,由于价格严重倒挂,今年“万人摇”红盘依然人气超旺。金色和庄更是同时创下报名人数最多和中签率最低两个记录。但这并不能掩饰购房者市场预期发生改变的事实。“万人摇”的同时,因报名人数不足而导致“流摇”的楼盘也与日俱增。即便是“万人摇”红盘,果断弃选的购房者也屡见不鲜。尽管年初沁园涨价事件曾一度撩动了市场的上涨预期,但随之而来的“土地双限”新政又将刚刚冒头的这一预期重重地打了回去。当望江新城、钱江新城这样的杭州楼市“制高点”,未来一两年甚至更久之后的房价,被牢牢摁在69800元/㎡时,分歧的市场预期再一次弥合。政府通过对地价和房价的双重限定,大大提升了市场调控能力,是“精准调控、因城施策”精神的充分体现。应该说,这一举措奠定了全年稳定的基础。当市场出现过热的苗头,通过拉低限价来为市场降温;同样,若市场出现大跌的风险,拉高限价可提振市场信心。一年之前,住建部首提“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)目标。如果以“三稳”作为评分标准,那么杭州楼市2019年的考卷当之无愧可以拿到高分——这一年,杭州的土地溢价率保持在一个合理的区间,既没有出现大量底价成交或者流拍现象,拼到自持的也寥寥无几。全年土地出让金总额继续位于全国前列,房企们用真金白银投票,继续看好杭州。这一年,新房价格基本保持稳定,除了少数热盘,大多数楼盘房源供应充裕。至于二手房,虽然部分板块价格走低,除了急售房源,总体上降幅不大,属于冲高回落的正常市场调整。下半年成交量虽有下滑,但没有出现骤冷现象。这一年,市场预期被控制在一个相对合理的区间。大专生落户放开、限价不放松……利好和利空交替出现,在你悲观的时候给你未来的希望,在你乐观的时候让你冷静思考。2019年,是杭州楼市进入摇号时代的第二年,也是市场跌宕起伏的一年,先有楼市“小阳春”,接着土地市场出台双限政策,临近年末二手房库存破10万套。先扬后抑的楼市,让我们感叹,年初做任何的预测都是徒劳。但通过梳理一年中我们经历的楼市大事件,依然能够从中略窥2020年杭州楼市的走向。1沁园涨价2月底,绿城建发·沁园第二次开盘,备案价均价为5.4万元/㎡,比2018年底首次开盘涨了4500元/㎡,这在年初的市场掀起不小波澜,一些开发商开始对突破限价有了想法。此后几次楼盘续推房源,领出的预售证并未涨价,也预示着这次涨价是“独立事件”。2被吓出来的“小阳春”今年3月开始,记者在多个板块跑盘后发现,新房市场人气较去年下半年明显回升,3月新房成交量同比增长20%以上;与此同时,3月杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量也突破7000套,创9个月来新高。3样板房保留影像证据去年以来,精装修交付楼盘的业主维权案例大增。为此,3月22日,萧山区住房和城乡建设局要求从4月26日起,首次申领预售证的楼盘,每个户型均需要有一套按照交付标准制作的实体样板房,并要求保留影像证据。4设立钱塘新区4月2日,浙江省人民政府官网公示关于同意设立杭州钱塘新区的批复。从此,下沙与大江东有了一个共同的归属。据统计,今年有两次万人摇出现在钱塘新区,大部分楼盘的均价在2万元/㎡以下,成为刚需购房者重要的选择板块。5抢人大战4月3日,杭州市明确了“全日制大学专科及以上人才,在杭工作并缴纳社保的,可直接落户”的政策,落户门槛被进一步放低也预示着杭州也进入了抢人大战模式。6土地“双限”政策出炉6月29日,杭州推出了首批9宗“限地价、限房价”地块,新规则明确了未来新房的毛坯销售均价、毛坯最高价、最高精装标准。理性拿地成为了常态。而明年的房价也基本可依据此来判断。7首宗现房项目上市7月,杭州首宗现房项目入市,远洋路劲上河宸章一次性领出636套房源,开盘当天全部售罄。此后的几个月里,下沙都会钱塘东区和崇贤东澜府,都一次性将自己的房源全部推出并售罄。足见现房刚需项目的市场号召力。8“摇号事件”频出9月底,未来科技城红盘阳光城未来悦摇号发生大量集中连号;紧接着,大江东中签率仅0.77%的金色和庄出现重号;随后,又爆发出了在多个楼盘报名中多次重复出现的“厉某某”。事件发生后,杭州相关部门紧急出手,升级摇号软件、规范开发商报名登记程序,厉某某也被移交公安部门调查。9二手房挂牌量破10万套11月5日,杭州市区(不含临安)二手房总挂牌量达到100034套。数据表明,如果按照10万套的挂牌量,以及每个月6000套的成交量来计算,去化周期将超过16个月。10多个地标性项目落定7月30日,香港新世界集团以总价97.92亿元竞得上城区望江商住地块,楼面价24860元/㎡;8月7日,新鸿基和平安联合体以总价132.6亿元拿下江河汇综合体。这些大型地标项目的落定,也给后续房企拿地提供了想象空间。

来源:都市快报

15次万人摇 吸引约25万张房票 从1w+到高端改善均有市场

回望2019年,“摇号”仍是杭州楼市的关键词。从1月到12月中旬,杭州购房者们一共经历了15次“万人摇”——平均每不到一个月就会“摇”一次,甚至还出现了天都城滨沁公寓、金色和庄、绿城梧桐郡、城北万象城幸福里共5次“两万人摇”。这些“万人摇”楼盘累计吸引了来自全城的近25万张房票。

其中,贡献最大的是未来科技城和良渚两大属于余杭区的热门板块。

值得一提的是,在这15次“万人摇”中,有3次出现在钱塘新区。还在培育初期的钱塘新区以每平方米1w+的单价为许多刚需购房者带来希望,成为他们的置业首选。自2019年4月18日正式授牌成立以来,整个区域尤其是大江东地铁沿线一带楼盘中签率普遍不高,融创城、龙湖江与城、德信大江壹号等楼盘的中签率不到3%。

热度不只集中在总价低、一二手差价大的楼盘,很多高端改善型项目也热度极高,进入摇号队列。从年初的绿城建发沁园、到滨江金地御品,再到仁恒滨江园、信达中心杭州壹号院,杭州高端产品市场并不缺乏购买力。而高端产品开发群仍以滨江、绿城、融创几个品牌房企为主。

备受关注的现房销售项目也是即开即罄。目前已经开盘的远洋路劲上河宸章、绿都东澜府、金地宋都都会钱塘3个楼盘已全部售罄。接下来,电建珑悦华府、中冶锦绣公馆、中建学成府等十余个现房项目也将陆续入市,为购房者提供更多选择。

弃选、流摇、买方市场

一手房成交稳定 二手房量价齐跌

在“万人摇”风风火火的同时,购房者弃选现象也十分多见。限价红利盘集中领证后,市场积极性得到了一定的调动,随后去化率维持在八成左右。今年9月,绿城杨柳郡小户型加推,在低总价的吸引力下,意向登记人数过万,中签率低至5.6%。而选房现场弃选率极高,可以见得购房者在关注低价盘的同时,对产品的要求仍然全面、苛刻。购房者清晰、理性的判断表明,价格虽然是吸引关注的主要因素,但并不能成为购买的决定性因素。

此外,“流摇”现象也是2019年楼市常态之一,累计发生近百次之多。分销、包销、中介导客等借助外围力量完成销售指标的情况在当下已不足为奇。越发冷静的市场环境中,每个楼盘都经历了产品价值与性价比的严格考验。

即使下半年的“金九银十”和年底冲刺带来新一轮的供应高峰,但在日趋稳健的现状下,成交规模仍保持稳定。

二手房方面,受土地“双限”和银行信贷政策影响,
2019年年初的高傲姿态并没有维持太久。从第三季度开始,杭州二手房成交量逐月下滑。交付房源的投资客集中挂牌,截至目前挂牌量已超10万套。二手房市场逐渐从卖方市场向买方市场转变,议价空间出现,尤其是在一些二手房价格虚高的板块。杭州主城区二手房价格指数环比下跌;主城区二手房挂牌均价也呈现环比下降。这样看来,留给杭州购房者的机会并不少。

“双限”地频出 购房者心里更有底

2020供应可期 房企或面临更大考验

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从土地市场来看,2019年“双限”地块频出,多达近60块。今年6月出台的新规明确了未来新房的毛坯销售均价、毛坯最高价和最高精装标准。低溢价拿地和零溢价拿地逐渐成为土地市场的常态。

在“双限”政策下,各大房企回归理性,拿地积极性极大降低。崇贤出让的5宗地块证实了维稳土地市场的效果,港中旅竞获的九乔地块比新希望竞得的地块低了2000元/平方米。对于各热门板块来说,未来市场价格相对明确,可以说,购房者们“心里更有底了”。

虽然土地价格相对稳定了不少,但杭州市的土地出让金仍然领先全国土地市场。截至2019年11月30日,杭州全市共出让土地303宗,成交金额达到2471.4亿元,同比去年增长2.8%,为历史同期最高水平。而12月杭州计划出让地块共47宗,总起拍金额约为251.4亿元,如果出让顺利,2019年土拍成绩将再创新高。

约350宗地块将为未来的新房市场带来不少看点。一方面,市场价格明确、供应量充足,杭州购房者仍有较大选择空间。另一方面,从2019年第四季度起杭州市场集中推货,房企之间竞争更大,或将面临更加严峻的考验。

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