观点地产网周三,香港四季酒店、万豪酒店稍显热闹,万科、雅居乐、建业、佳兆业美好等房企扎堆举行中期业绩会。
  下午16时,雅居乐在万豪酒店召开2019中期业绩会,主席兼总裁陈卓林、副总裁潘智勇、副总裁王海洋出席现场。值得一提的是,因前几月首席财务官张森的辞任,除了主席陈卓林,现场回答媒体也更多交给了潘智勇与王海洋。
  这家于去年刚迈过千亿门槛的房企,在今年上半年算是踩点达成指标。年报显示,上半年,雅居乐累计预售的地产项目金额582亿元,完成全年预售52%。
  “今年上半年的业绩算是不错了,尤其是在预售金额上能达到52%的目标,我们相信全年的目标是不会变的。”作为掌门人,陈卓林肯定了雅居乐上半年的表现。
  但他也表示,下半年的经济和环境具有挑战性,“去年我们说今年要实现10%的销售增幅,大家说保守,现在看保守就对了。”陈卓林顺带调侃了年初公布销售目标时外界的反应。
  不过,当天业绩会所聚焦的更多来自于一项标红的指标。
  上半年,雅居乐毛利为82.2亿元,同比下跌31.6%,毛利率为30.3%,同比下降19.3%——这样数据对于毛利水平一向较高的雅居乐而言,显然是突兀的。
  毛利的问题引来了现场媒体们的几番追问,在潘智勇忙着解释海南区域项目所造成的影响时,陈卓林还是显得自信沉着。
  “现在整个行业的毛利率要达到30%以上,已经算很好了。”
  毛利的跌落:成也海南
  中期报告显示,上半年,雅居乐毛利及毛利率均有不同程度的下滑,其中,毛利率为30.3%,同比下降19.3%。这对于雅居乐来说是少见,从2015年到2018年,雅居乐的毛利率从25.1%升至43.9%。
  如此大幅度的下降,对于这家高毛利率的房企来说,不可能没有感知的。事实上,早在年初2018年业绩会时,前财务首席官张森就提前预告了这一问题。
  彼时张森表示,因受累于海南岛项目,预计2019年毛利率水平将出现下滑,相对会比较保守,估算大概在30%以上。
  在此次半年度业绩报告中,雅居乐称,毛利率下降主要是由于多个城市受“因城施策”的影响,导致高毛利率项目的销售收入确认占比大幅下降,致使集团整体毛利率有所下降。
  外界都很敏锐地捕捉到,其中最主要的影响是在海南。
  据悉,经历去年调控之下,海南房地产市场陷入一片低迷,对于重仓海南的雅居乐而言,影响无疑是更大的。
  从数据上看,2017年海南清水湾单项目预售金额约170亿元;2018年,雅居乐整个海南市场预售金额100亿元左右,对比明显,这也是去年全年雅居乐销售目标未达标的重要原因。
  据潘智勇业绩会现场透露,2019年上半年,海南市场项目入账仅有10亿元,去年同期则有90亿元。波及至毛利方面,去年同期海南项目毛利贡献66亿元,今年只有6亿元。
  “毛利率下降的原因很明显,高毛利的收入少了,具体来说就是海南岛。”潘智勇表示,海南岛项目的毛利率达58%,毛利收入的急剧下降导致了高毛利的变化。此外,潘智勇还表示,同期的建安成本、土地成本提高了,所以也导致了毛利率下降。
  潘智勇承认,这是雅居乐要面临的一个问题。同时,认为自去年4月开始到今年6月30日为止,雅居乐已经消化了不利影响。
  主席陈卓林则看得更长远:“现在整个行业的毛利率要达到30%以上已经算很好了,我们之前高是因为入账率高,今年比较少,但我预计未来几年会陆续扩大。因为现在新的政策出来了,所以我相信我们2020年、2021年、2022年,地产上尤其是海南岛有了增幅,我们的毛利率会相应地变高。”
  对于之后毛利率得以在30%以上,潘智勇认为有两方面因素的保证。
  其一,目前雅居乐非房板块的毛利率达40%,其中雅生活34%,这将提升整体毛利水平。其二,现在新拿的项目如果毛利率不到30%的话,是不会拿的。
  “我不敢说触底反弹或是到此为止,但是起码能够控制到这个水平,30%对雅居乐来说应该没什么大问题。”
  毛利率下降指标之外,另一项呈正向增长的指标也引起观点地产新媒体注意。据悉,上半年雅居乐公司股东应占利润为50.77亿元,较去年同期37.59亿元上升35.1%。
  当中,包括将一家项目公司的34%权益出售予一家独立第三方,同时失去控制权的税后净收益22.42亿元,以及一家合营企业转至附属公司的除税后重估收益4.35亿元。据悉,该转让项目公司为惠市惠阳雅居乐,拟转让一定股权予深圳创喻。
  也就是说,若除去出售项目公司的收益,上半年的净利润为28.35亿元,同比是下降的。
  对此,潘智勇对观点地产新媒体表示,若撇去出售事项影响,确实利润率有轻微下降,其中主要是毛利下降的原因。
  潘智勇对此没有过多阐述,而是从出售层面表达其合理性:“这是一个很正常的商业行为,我们做生意买进卖出是很正常不过的,关键是算好账、看时机,如果达到最大价值就可以卖。”
  他进一步表示,惠州项目如果由雅居乐自己操刀,预计五年之后才能达到20亿的收益,所以现在引进合作者相当于回笼现金。
  地产与多元之间
  或许是毛利与净利的表现欠佳,主席陈卓林对于雅居乐未来的发展尤其是地产业务方面,还是如年初一样持有保守谨慎的态度。
  “去年我们说今年要实现10%的销售增幅,大家说保守,现在看保守就对了。”陈卓林肯定当初自己的预判。
  对于雅居乐未来三年,陈卓林称,在地产方面就20%的增幅,基本上不会增加得太多:“今年是10%的增幅,未来几年假使有钱的情况下预计也是20%的增幅。”
  对地产业务的增幅判断,也直接影响到了雅居乐对于拿地的计划,“有多少钱做多少事情”。
  据观点地产新媒体了解,上半年雅居乐在土地上处于相对积极的状态,包括百轮竞价后22.5亿斩获昆明两宗打包宅地,溢价率129.2%;高溢价在江门、惠州接连补仓;以及斥31亿首度在北京公开市场夺地。
  “上半年买地有230多亿,我们认为是合理的,在整个行业去看,和雅居乐的排名是成正比的。”陈卓林说道。
  但对于下半年,陈卓林则表示有多少钱做多少事,预计在回收的成本中再拿一半出来买地,具体视下半年的现金流情况:“下半年买地我想也是几十亿到一百亿。始终都是那句话,有好的项目就投,相信下半年是有机会收购合并的。”
  如此谨慎的原因,陈卓林将其归结为目前的土储情况。
  截至上半年,雅居乐拥有权益的土地储备有4000万平方米,按照目前的销售价值已超6000亿;同时,在每一年10%左右的增幅下,预计未来会有7000亿的货值,足以供给未来四年的发展。
  相比于地产业务的保守谨慎,陈卓林对于雅居乐多元化业务则显得进取多了。
  多元化已然是这几年雅居乐身上最为突出的标签,与其他房地产同行稳固基本盘的共识不同,雅居乐从2016年就启动多元化进程。
  目前,雅居乐已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理等八大产业集团并行运营的格局。截止去年末,雅居乐在物业管理、酒店营运、物业投资及环保业务上的总收入为36.58亿元,占总收入比重为6.52%。
  上半年,雅居乐多元化业务营业额为24.4亿元,业务收入占比自去年同期的6.8%上升到9%。其中,物业管理、物业投资及环保业务收入分别较去年同期上升63.9%、4.9%及68.9%。
  也就是说,目前雅居乐在物业发展收入与多元化业务收入的占比上,分别为91%及9%。
  对于此前提过的地产和非地产业务各占一半营业额的目标,陈卓林表示:“多元化发展策略是没变的。”
  其称,希望2019年全年多元化业务有15%左右的增幅,未来三年的计划是希望每一年递增10%左右,这几年中雅居乐也抽出接近30%的投资额出来供给其他产业。据陈卓林年初透露,今年的500亿投资计划中,400亿将投向房地产业务,100亿投资于其他领域。
  “我希望4年后,到2022年、2023年,这项收入与我们原定的目标是不变的,其他的产业和地产可以各占一半的营业额。”
  对于此前入股力世纪,是否入局新能源汽车,潘智勇表示,此次合作是基于资本股权层面的,在这个过程中公司也在寻求更多的合作,但肯定不做汽车,只做在行的事情。
  “下一步,如果说力世纪在产品落地的时候,我们也不排除做相关配套的服务,比如说在工业园、产业园的建设方面提供相配套的服务,但雅居乐没有做汽车,他们做不等于我们做。”

业绩会直击|“史上最好”的雅居乐:产业小镇今年可拿地超3000亩来自观点地产新媒体的原创专栏

8月21日,雅居乐集团控股有限公司(03383.HK,下称“雅居乐”)发布了2019年上半年的业绩报告。财报显示,上半年,雅居乐营业额为人民币271.14亿元,较去年同期增长12%;净利润为58.94亿元,同比增加37.7%;净利润率为21.7%,同比上升4个百分点;股东应占利润为50.77亿元,较去年同期上升35.1%。值得注意的是,雅居乐的毛利率同比下降19.3个百分点至30.3%,公司管理层在业绩会上称,毛利率下跌主因是高毛利的海南项目期内确认收入比例下降导致的;但从另一方面来说,这也表明雅居乐已经消化克服了因海南相关政策因素带来的不利影响,因此,雅居乐对未来毛利率可稳定在30%以上充满信心。事实上,从全行业来看,毛利率能达到30%以上已经是相当不错的一个盈利水平。同期,雅居乐物业发展的确认销售人民币为246.85亿元,较去年同期增长9.5%;物业发展收入与多元化业务收入的占比分别为91%及9%。对于中期业绩,公司董事局主席兼总裁陈卓林表示,在“房住不炒、因城施策”的政策环境下,公司把握房地产市场平稳发展的机遇,持续推进“以地产为主,多元业务并行”的营运模式,取得了理想业绩。预售目标完成过半2018年正式踏入“千亿阵营”的雅居乐,在今年年初定下了全年1130亿元的预售目标。如今2019年已过半,财报显示,2019上半年,雅居乐累计实现预售金额约为582亿元,全年预售目标完成率为52%,累积实现预售建筑面积为405.9万平方米,预售均价则为每平方米14340元。在土地方面,今年前六个月,雅居乐审慎添加土地储备,在国内多个城市群及海外新增28个优质项目,新增项目预计总建筑面积达692万平方米,对应楼面地价约为每平方米4200元。其中雅居乐应占权益预计总建筑面积为581万平方米,相关应付土地金额为232亿元。雅居乐称,预计全国区域2019全年可售资源货值逾2000亿元,可售项目134个。截至2019年6月30日,雅居乐土地储备覆盖72个城市,预计总建筑面积为3927万平方米,其中北海、昆明、清远、石家庄、襄阳及柬埔寨金边为新开拓市场。此外,雅居乐在粤港澳大湾区的土地储备达915万平方米,土地储备占比约23.3%。多元化并行除了地产业务,雅居乐还涉足物业、环保、房管、教育、商管、建设和资本投资。在多元业务方面,上半年,雅居乐物业管理、物业投资及环保业务收入分别较去年同期增长63.9%、4.9%及68.9%。上半年,雅居乐共投资约90亿元,新增30个非地产项目。财报显示,上半年雅居乐雅生活服务股份有限公司(3319.HK)营业额为22.41亿元,同比增长59.4%;物业管理收入15.05亿元,同比增长63.9%;酒店营收3.53亿元,同比下降2.5%;环保业务收入4.74亿元,同比增加68.9%;物业投资收入0.98亿元,同比增加4.9%。今年5月8日,力世纪有限公司(0860.HK)拟向雅居乐集团间接全资附属公司鸿昕投资配售4亿股新股份,引发外界对雅居乐进军汽车行业的猜测。雅居乐副总裁潘智勇对此在中期业绩发布会上表示,目前双方是在进行资本股权的合作,双方对新能源汽车未来发展空间的期盼是认同的。雅居乐不做汽车,但不排除未来在产城业务的产品落地后做相关配套服务,如工业园、产业园。展望下半年,雅居乐称公司将在巩固地产业务优势的同时,全力推进多元化业务的发展,推动公司稳健发展。此外,雅居乐资产负债率为74.5%,较去年年底下跌1.6个百分点。截至2019年6月30日,雅居乐手中持有415.88亿元的现金及银行存款,其中现金及现金等价物332.04亿元,受限资金83.84亿元;公司一年内到期的短期债务总额为361亿元。

“正常的情况下,我们今年在土地获取方面,可以通过产业小镇获得3000亩以上的土地,未来还会持续投入。”

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观点地产网
平时谨行慎言的雅居乐$雅居乐集团$管理层,在今年的中期业绩发布会一起上阵,集中面对媒体,回答关于上半年公司的运营情况的提问。

8月29日,雅居乐主席兼总裁陈卓林带着被他称为雅居乐“史上最好”的半年报,与副总裁王海洋、潘智勇和首席财务官张森,在香港召开业绩发布会。

数据显示,上半年,雅居乐集团营业额为242.06亿元,同比上升8.5%;集团毛利及期内利润分别为120.18亿元及42.8亿元,同比上升44.4%及85.6%。

最令外界意外的则是毛利率和净利率,过去三年,雅居乐的毛利率实现从25.1%、26.5%到40.1%的三级跳,净利率则从5.4%、6.5%向13.1%不断攀升;今年年中的数据再次“完爆”前三年,毛利率和净利率分别达到49.6%和17.7%。

陈卓林对毛利率和净利率的解释是“主要是有赖于地产”,他表示,为雅居乐做了主要销售贡献的大湾区,利润和销售额都得到大幅提升。

尽管海南调控政策对雅居乐造成短期影响,但上半年海南区域依然实现了80亿的销售额,云南则在今年加大销售力度,上半年去化30亿元,预期下半年会继续售出20-30亿元;同时,上海和南京也为公司做出超过百亿的销售贡献。

“今年确保质量的同时,降低了很大的费用,比如销售等其他费用。”陈卓林续称,近年来雅居乐布局的其它产业,今年也对营业额和利润率有几个点的贡献。

在媒体提出将近50%的毛利率是否已经是雅居乐的天花板时,张森的回应则显得比较审慎:“我们年初有一个关于毛利率的指引,至少会和去年全年毛利率持平,或是更好,去年是40%左右,这个预测是不会变动的。”

随后,陈卓林补充道:“净利率目标大概是13%或是14%、15%左右,应该不错了。”

在诸多推高利润率的因素中,管理层似乎对土储质量更为推崇。截至2018年6月30日,雅居乐拥有3540万平方米的土储面积,土地成本为2744元/平方米。兼任地产集团总裁的王海洋对此表示:“还是比较低的,具有较强的市场竞争力。”

据观点地产新媒体了解,按照面积计算,雅居乐的总土储中华南区域占比35.7%、海南及云南占比27.4%、华东区域是14.5%、华中区域占7.9%、西部区域9.6%、华北区域和东北区域均为2.0%、海外和香港则分别为0.9%和0.01%。

近年来,由于海南的调控政策以及在云南的去化问题,长期以来外界质疑雅居乐重仓海南及云南区域并靠明星项目拉动销售的风险极高,过去雅居乐的回应是公司在加大在其他地区的布局。

这一次,王海洋表示,目前的成果是“海南及云南的土储比去年下降了接近6个点”。

对于海南及云南的市场前景,管理层认为海南的影响是短期的,日后根据市场调整,希望会有稳步上升。旅游地产,尤其是海南比例一年比一年少。

云南市场方面,虽然过去去化不如预期,但雅居乐表示今年将迎来销售爆发期。

在所有的土地储备中,大湾区是雅居乐最为重视的区域,管理层特别为此进行了介绍。

观点地产新媒体获悉,以面积计,雅居乐目前有将近1100万平方米的土储位于大湾区,占比达31%,平均土地成本则为3000元。

“土地储备较大的中山和惠州两个城市,连续三年毛利率已经上升到了50%以上,所以我们未来会持续加大对粤港澳大湾区的投资力度。”王海洋透露。

对于未来的投资,王海洋表示雅居乐将保持“拿好地不拿错地”的“积极审慎”态度,表现在重点拓展核心的城市以及周边城市副中心地区、选择具有潜力的二三线城市、推动产业小镇和城市更新;产品方面则以刚需和改善为主同时兼顾旅游地产;通过招拍挂、收并购和合作等多元化方式进行投资拓展。

除了传统的地产开发,在布局将近一年之后,雅居乐的产业小镇和城市更新也初具规模,并开始对地产产生了贡献。

截至目前,雅居乐已经在9个省12个城市签订了3个产业小镇投资协议及15个产业小镇以及城市更新项目的框架协议,威海体育休闲特色小镇项目已获取715亩土地。王海洋透露:“今年如果是正常的情况下,我们可以通过产业小镇获取3000亩以上的土地,未来还会持续投入。”

值得注意的是,在发展了雅生活、环保、教育、建设等多元业务之后,雅居乐对对商业现有的业务和新的业务进行重新整改,并在今年的中期业绩会上,向外推出商业业务板块;同时增添立足三四线城市、以代建为主业的房管板块。

“估计明年开始会见效,尤其是刚才所提到的环保和建设和房管三方面。”陈卓林表示。

以下为雅居乐集团控股有限公司2018年度中期业绩发布会现场问答实录:

现场提问:毛利率50%左右,已经到顶还是还有提升空间?下半年毛利率能否维持这么高的水平吗?之后也可以维持这么高的派息?下半年负债率会不会继续提高?会不会觉得下半年买地的机会好,加大投入?

陈卓林:雅居乐这几年都是保持派息40%-45%,这次派息是45%,未来也是按照这个政策。

今年投资有600亿,500亿投入地产,100亿投入其它产业。上半年是用剩下的300亿会有投资计划。现在看回地产和其它的产业,我们觉得是有机会的,但拿地要小心。

张森:我们年初有一个关于毛利率的指引,至少会和去年全年毛利率持平,或是更好,去年是40%左右,这个预测是不会变动的。

虽然我们增加了负债,但没有影响我们的财务表现,有空间可以加负债在财务报表中,预计全年维持85%-90%左右,不会有很大的变动。

现场提问:雅居乐产业小镇的模式是什么?员工跟投计划实施得怎么样?

王海洋:这些产业小镇都有一个共同特点,首先是有文旅元素。

我们现在产业本身在发展“3+3”的产业投入,就是文化旅游、休闲体育、教育,在这些方面本身就有我们的优势;另外会结合我们的一些产业资源,就是强强联合的产业资源,包括智能科技、新能源、新材料,还有其它包括文化娱乐,都能够相结合起来。

潘智勇:跟投目前来说进展是比较正常的,而且效果比较明显。第一就是促进全员对投资项目的关注度,整个开发周期和取得项目的质量和效率是提高了。

现场提问:大湾区的面积占比是31%左右,货值占比多少?全年毛利率是多少?另外想问一下在香港的策略。

陈卓林:大湾区土地储备接近1000平方米左右,大概的货值是一千多亿,当然还会继续加大投入,比如合并、收购、旧改。

香港这几年都在布置,我们其实也在英皇道买了一块地,其它地方还在谈。我们一定要找到一个好的项目。现在占的比例也很小,但未来一定会关注香港的投入。

张森:毛利率今年全年预计40%左右。

陈卓林:纯利大概目标是13%或是14%、15%左右,应该不错了。

现场提问:海南调控对雅居乐有什么影响?上半年在海南的销售是有多少?过去雅居乐在云南的去化不理想是什么原因?上半年50亿的销售是代表市场趋势好转吗?关于多元化,雅居乐是不是想把多元化产业作为地产的延伸?

王海洋:今年上半年海南的销售还是不错的,应该有80亿左右的预售额。未来整个海南岛的趋势是比较好,因为是自由贸易港,还是国际旅游岛,包括国家现在一系列政策的支撑,所以我们对海南的未来发展是看好的。

我们云南土地储备主要是在两个地方,一个是西双版纳,还有一个是在腾冲。腾冲也是打造文旅地产的一个项目,这个项目就像一个璞玉一样,需要慢慢去打琢,可能前几年需要一个时间段。现在遇到了一个好的机会,已经呈现出来的效果非常好,形成了爆发性的销售。

西双版纳的土地储备量,通过一到两年的基本上可以开发完,后续我们还会有些投入。现在是遇到包括国家“一带一路”交通网络等很多利好消息的市场,未来这个板块对我们来说升值价值非常大的。

潘智勇:为什么多元化?我觉得我们没有放弃地产,地产还是未来5到10年重点的行业。

但有两个问题我们要考量:第一,协同效应怎么发挥?你看我们所布局的产业基本是围绕主业来开展;第二,风险如何有效分散?按照地产和其它产业平衡计划,我们也做了计划,未来3年到5年能做到30%-50%收入的平衡。

怎么样多元化?脉络是围绕主业多元化,我们是主业相关多元化,而不是非相关多元化,我们的环保、教育、房管、商业基本都是围绕主业来发展。这种相关多元化发展,是整个多元化发展战略里面风险最低的一种。

我们选最稳健的做法,还有我们选择的行业,首先是选择符合国家的策略和国家政策方向。

刚才提到是不是产业地产有关联地去拿地,这肯定是有关联,这是上下的衍生,也是一种协同效应的发挥。

现场提问:公司的货币结构里面,外债比例是将近4成,最近汇率的问题会不会使得公司利率成本方面会有一定的增加?大家认为下半年房地产融资是比较收紧,公司对接下来融资方面有什么样的看法?

刚才介绍业务时提到房管业务,看到之前公司介绍时说是不排除会帮助合作公司做资本方面的融资,成立基金。这个基金目前是不是在成立中?预计金额是多少?房管业务有什么样的发展目标吗?

公司对于小镇业务未来发展目标是怎么样?会不会也有分开上市的想法?

张森:今年其实在融资方面,我们在境外已经是提前做完,特别是从3月份也发了永续债,9月份做了一个比较大的银团,也做了一些债券的发行,所以在融资方面今年是提前完成。今年上半年到期的银行贷款,基本上所有已经做完再融资的安排。

现在的外币占比是37%左右,人民币波动肯定会有一些影响,但我们也会积极做一些对冲的安排,所以也不会对财务上造成比较大影响。

潘智勇:房管业务是今年着力打造的新增长点,这是全新轻资产的运作模式,这是除了不投资拿地,其实房地产的事都干了,从规划设计到施工建设,在销售到最后的物业管理,是一个轻资产的模式。

现在已经在建有2个项目,签了3个,共5个项目,按政府这5个项目来做货值超过100亿。今年的目标是确保200亿,力争300亿,这是我们的整个目标。

我们这个赚钱的模式是什么?第一,品牌输出;第二,团队管理;第三,如果项目比较好,会考虑小额融资和小额股权合作,这一部分获利可能会更加好一些。

什么叫好?就是销售没有问题,股权结构很清晰,而且融资很低。

刚才问题提到会不会成立一个基金去操作这个事情,我们是有这样的打算,也在筹备之中,今年的目标是20-30亿,也会看市场资金的情况和业务发展的需求,配备资金为房管业务发展提供比较强的资金支撑。

王海洋:产业小镇发展是有3年计划的,希望产业小镇未来随着国家的推动包括公司的发展,希望在传统地产占到一定的比例,而且在产业小镇发展方面是比较聚焦本身的产业优势,而不是盲目地扩展。

首先会聚焦在重点城市群,然后结合政府的痛点和我们的优势,要算帐,要达到一个双赢,企业要有利润,政府也得到应该得到的一些东西。

正常的情况下,我们今年在土地获取方面,可以通过产业小镇获得3000亩以上的土地,未来还会持续投入。@今日话题

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