中新社北京8月14日电
短暂的“小阳春”行情结束之后,中国楼市再度步入降温通道。中国国家统计局14日公布的数据显示,今年前7个月,房企开发投资降速、土地购置明显减少,商品房销售依然乏力,房企到位资金增速放缓。业内人士认为,在“房住不炒”的政策基调下,年内各地调控政策松绑的可能性微乎其微,加之房企融资环境仍在持续收紧,越来越多开发商可能会选择以降价促销的方式回笼资金。
  7月份以来,房地产企业在购地、新开工以及开发投资等方面出现全面“踩刹车”迹象。
  官方数据显示,今年前7个月,中国房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款同比下跌接近三成;房屋新开工面积增速较1-6月份回落;房地产开发投资增速比1-6月份回落0.3个百分点。
  易居研究院研究员沈昕指出,2019年3月和4月份,中国部分城市房地产市场出现一波“小阳春”行情,但5月份以来这波短暂反弹很快结束。事实上,5月份以来,房地产开发投资、房屋新开工面积等多项指标增速已连续3个月回落。沈昕指出,这说明房企的投资和开发开始降速了。
  过去几十年来,中国绝大多数房地产企业都在努力奔跑,快速拿地、开发、销售形成“高周转”模式。这种模式一方面能提高资金的使用率和利润率,另一方面也帮助房企占据更多市场,不断扩大规模,最终形成在拿地、融资、品牌等方面的绝对优势。而降速对不少房地产企业来说,伴随着巨大风险。
  那么为何房企会在投资、扩张方面“踩刹车”呢?
  融资收紧是其中最为直接的影响因素。从5月底以来,中国监管层陆续收紧了房地产信托、银行贷款、境内外发债、ABS等融资渠道。
  7月30日召开的中央政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,“因经济下行压力加大而松绑楼市调控”的预期被打破。此后,央行一周两次“点名”房地产,要求保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房。银保监会近期透露,将开展银行机构房地产业务专项检查,范围包括北京、天津、石家庄等在内的32个城市。
  中原地产首席分析师张大伟表示,过去,中国的房地产政策很少提及房地产金融风险。但在今年,这一情形发生转变。中央各部委在2019年来累计已经发布过18次讲话或政策,警示房地产金融风险。
  融资收紧,房企钱袋子不再充裕,加之遇上今年的偿债高峰,自然需要通过销售加快资金回笼力度。但近几个月来,房地产销售并未出现明显反弹。根据官方数据,中国商品房销售面积累计增速同比已连续7个月处于“负增长”区间。
  房企业绩明显下滑。据克而瑞研究中心统计,7月份,39家中国房企总体销售规模环比下降近31%,仅3家房企销售额环比上涨,行业规模扩张步伐放缓。观点指数研究院发布的统计数据也显示,在42家发布销售目标的房企中,有近六成房企未能在年中实现销售目标的一半。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,在市场下行预期以及融资收紧的影响下,房企更多会强调降价促销和回笼资金,而在投资端会更加趋于保守。
  降价促销的情况已经开始出现。8月初,广州多地新盘出现大幅降价促销。据媒体报道,番禺大盘祈福缤纷汇从此前的每平方米4.6万元降至每平方米3.6万元,降幅超过20%。南沙、白云、黄埔等地的新盘,也有不同程度的折扣。有业内人士认为,在调控从严的背景下,降价促销还将出现在其它资金链相对紧张的项目。

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楼市降温!最新权威数据出炉,买地、销售等指标下降,房企降价促销在路上?
  8月14日,国家统计局发布了《2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》。统计数据显示,前七个月房地产领域开发投资和销售的多个指标回落明显,包括开发投资增速回落、房企买地继续降温、商品房销售面积下降等。
  针对多项指标持续回落,有市场人士指出,全国房地产调控政策次数多且绝大部分调控都是从紧,市场再次出现了放缓。同时,与房企面临“钱紧”、市场“买气不足”也存在一定关系。
  这个时候,房企会主动降价促销吗?   楼市要“凉凉”?
  8月14日发布的《2019年1—7月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,前七个月房地产领域开发投资和销售的多个指标回落明显:
  开发投资增速回落
  2019年1-7月份,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比1-6月份回落0.3个百分点。
  其中,住宅投资53466亿元,增长15.1%,增速回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.4%。
  房企买地继续降温
  1-7月份,房地产开发企业土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%,降幅比1-6月份扩大1.9个百分点;土地成交价款4795亿元,下降27.6%,降幅与1-6月份持平。
  商品房销售面积下降
  1-7月份,全国商品房销售面积8.88亿平方米,同比下降1.3%,降幅比1-6月份收窄0.5个百分点。其中,住宅销售面积下降0.4%,办公楼销售面积下降10.8%,商业营业用房销售面积下降13.1%。7月份,全国商品房销售面积1.30亿平方米,相较于6月份的2.02亿平方米下降不少。
  库存6年来首度跌破5亿平方米
  7月末,全国商品房待售面积约4.99亿平方米,比6月末减少286万平方米。其中,住宅待售面积减少305万平方米,办公楼待售面积增加23万平方米,商业营业用房待售面积减少21万平方米。这是6年来,全国商品房库存首度跌破5亿平方米。
  房企到位资金增速回落   房地产开发企业到位资金情况方面,
1-7月份,房地产开发企业到位资金9.98万亿元,同比增长7.0%,增速比1-6月份回落0.2个百分点。
  景气指数下降
  据国家统计局统计,7月份,房地产开发景气指数为100.90,比6月份回落0.01点。
  为何下降?   针对多项指标持续回落,市场人士也给出了相应解释。
  首先,整体调控延续。
  2019年的楼市在三月份、四月份出现了明显的小阳春现象,3-4月单月数据同比均再次反弹。但此后整体楼市无论是投资数据还是销售数据,都出现了退烧现象。
  中原地产首席分析师张大伟认为,7月,全国房地产调控政策次数高达56次,6月单月,全国房地产调控政策次数高达46次,5月份则为41次。且绝大部分调控都是从紧,在收紧调控的影响下,特别是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的原则下,市场再次出现了放缓。
  以土地市场降温为例,前7月房地产开发企业土地购置面积同比下降明显。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,部分城市近期土地市场方面的调控比较严厉,稳地价导向下房企拿地更趋理性。
  其次,房企面临“钱紧”。
  此次国家统计局数据表明,全国房地产开发企业本年到位资金增速自4月以后就处于回落趋势。
  严跃进表示,该数据和当前防范金融风险的大环境是有密切关联的。包括信托融资、海外债和银行贷款等方面的收紧性政策,本质上使得房企的资金面开始收紧。
  张大伟则称,中央各部委在2019年来累计已经发布过18次讲话或政策,要求注意防范房地产金融风险,房企的融资形势不容乐观,也导致资金到位增速、土地购置面积相关数据回落。
  此外,市场“买气不足”。
  销售端来看,销售数据退烧与市场“买气不足”也存在一定关系。
  除了此次国家统计局的数据外,一些市场机构近日也公布了7月楼市的相关数据。
  易居研究院最新数据表明,2019年7月份,其监测的40个城市新建商品住宅成交面积环比下降8%。这40个城市包括:北上广深4个一线城市;苏州、福州、南京、青岛等18个二线城市;扬州、东莞、温州、岳阳等18个三四线城市。
  易居研究院称,7月,除一线城市销售有所企稳外,二三四线城市销售面积环比继续回落,特别是中西部城市回落明显,预计下半年还会有所下行。
  近6成房企中期销售业绩不如预期
  多方面作用下,多家上市房企销售形势不容乐观。
  观点指数研究院近日发布的《2019年中国房地产行业发展白皮书》显示,上半年合约销售超过1000亿元的房企有12家,相比较去年同期增加3家。销售额处于500亿元-1000亿元的房企数量与去年同期持平,为19家。销售额在200亿元-500亿元的房企最多,为37家。
  观点指数研究院根据42家发布销售目标的房企作为样本,发现目标完成率超过50%的有17家,占比40.48%。47.62%的房企目标完成率在40%-50%。
  值得一提的是,有5家房企的目标完成率仅一成有余。
  那么房企在下半年会不会为了完成销售目标,加大推盘的力度呢?
  张大伟认为,8月份,市场会进入新一轮的调整期。房地产市场主导调控导致的“退烧”、“降温”已经出现,而且将在未来继续。
  严跃进则表示,房企目前面临资金压力、库存压力和政策压力,这个时候房企会主动降价促销,其他地产指标也会有所变动,总结起来就是降价促销成营销策略、开发投资将迎来拐点。

摘要
国家统计局日前发布的最新数据显示,1-7月份,房地产开发投资、新开工面积、房企到位资金等多指标增速持续回落,房企购地面积降幅继续扩大。其中,房地产开发投资和房企到位资金增速在连续3个月回落后,创出年内新低;销售面积增速已经连续7个月为负。

在持续的楼市调控影响下,全国楼市继续降温。

国家统计局日前发布的最新数据显示,1-7月份,房地产开发投资、新开工面积、房企到位资金等多指标增速持续回落,房企购地面积降幅继续扩大。其中,房地产开发投资和房企到位资金增速在连续3个月回落后,创出年内新低;销售面积增速已经连续7个月为负。

此外,据央行近日发布的《2019年第二季度中国货币政策执行报告》,房地产贷款增速继续回落。截至6月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为41.9万亿元,同比增长17.1%,增速较3月末下降1.6个百分点。

值得注意的是,在众多指标增速下降的同时,销售指标增速有所反弹,这是否意味着销售回暖了?

接受券商中国记者采访的业内人士认为,1-7月份,销售指标增幅出现无序的小幅波动,可能是因为今年部分城市“小阳春”后的签约数据滞后,再加上每年7月属于销售传统淡季,在低基数上的增速反弹,难以支撑销售回暖的判断,市场仍处在降温过程中。

业内人士预计,下半年各地调控政策松绑的可能性微乎其微,房企融资环境还在持续收紧,全国楼市还将持续降温,房企的资金压力将加剧,预计下半年市场将整体保持稳中有降,多项指标增速将有所回落。

开发投资增速创年内新低

首先从投资指标来看,1—7月份,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比1—6月份回落0.3个百分点。这是该指标连续第3个月增速回落,并创年内新低。

1-7月份,房屋新开工面积125716万平方米,同比增长9.5%,增速回落0.6个百分点;

1-7月份,房地产开发企业土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%,降幅比1—6月份扩大1.9个百分点;土地成交价款4795亿元,同比下降27.6%,降幅与1-6月份持平。

对于投资指标增速回落的原因,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,主要有三个因素:

一是房企购地积极性略受限制,尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉,稳地价导向下房企拿地更趋理性;

二是部分房企的新开工等节奏略有放缓,这和近期资金面收紧,尤其是银行贷款管控等因素有关系;

三是和房企的预期有关,在市场下行预期下,房企更多会强调降价促销和回笼资金,而在投资端相对会更加趋于保守。

诸葛找房副总裁苑承建也认为,政策环境保持调控高压态势、放松预期落空,热点城市政策不断收紧,金融政策收紧导致房企融资进一步承压,同时销售趋冷,导致市场预期逐渐变化,开发企业投资预期进一步降低,土地购置面积同比下降29.4%,降幅继续扩大,新开工面积增速开始下降,特别是住宅新开工面积增速下降0.9个百分点,带动开发投资增速继续回落。

销售面积增速连续7个月为负

从销售指标看,1—7月份,商品房销售面积88783万平方米,同比下降1.3%,降幅比1—6月份收窄0.5个百分点;商品房销售额83162亿元,同比增长6.2%,增速加快0.6个百分点。在连续两个月增速回落后,销售指标增速有所反弹,不过,从销售面积指标来看,已经连续7个月负增长。

对于销售指标增速的反弹,苑承建认为,从全国销售数据来看,7月份市场略有回暖,销售面积降幅收窄0.5个百分点,销售金额增速提高0.6个百分点,7月单月住宅销售单价环比上涨近200元/平方米,涨幅达到2.5%。从区域情况来看,东中西部以及东部销售均出现回暖迹象。这突显出7月30日中央政治局会议对房地产行业“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”定调的重要性和必要性。

不过,对于市场回暖的说法,中泰证券研究所政策组负责人杨畅并不认同。“由于每年7月属于房地产销售传统淡季,在低基数上的增速回升,难以支撑销售回暖的判断,后续走势仍待观察。”他说。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受券商中国记者采访时也认为,本月销售指标的反弹属于无序的小幅波动,原因可能是今年部分城市“小阳春”的签约数据滞后的现象,比如“小阳春”中有些人可能五六月份下的定金,签约数据滞后一些,反映在七月份了,但是市场整体仍处降温阶段。

房企到位资金情况继续恶化

再来看资金指标,1—7月份,房地产开发企业到位资金99800亿元,同比增长7.0%,增速比1—6月份回落0.2个百分点。这是该指标连续第3个月增速回落。

“房企的资金面主要跟销售和融资有关,目前,销售总金额保持低位增长,没有改善,而近期房企的包括银行贷款、信托贷款、海外发债等各种融资渠道都收紧了,这两个因素就导致房企的资金来源增速也在低位徘徊。”杨红旭说。

易居研究院研究员沈昕指出,1-7月份,房地产开发企业到位资金同比增长7%,增速连续3个月回落;房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速3.6个百分点,房企资金压力较大。

对于下半年的市场形势,沈昕认为,7.30政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。央行随后发布消息称,要求保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。近日,银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,重点检查房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务中房地产业务有关违规行为。综合考虑这些情况,预计下半年各地调控政策松绑的可能性微乎其微,房企融资环境还在持续收紧,全国楼市还将持续降温,房企的资金压力将加剧,预计下半年市场将整体保持稳中有降,多项指标增速将有所回落。

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