这家公寓一夜之间关闭所有业务,40多万客户被坑!
  来源:中国新闻周刊     作者:吴晓璐 王毅璇
  “一年的房租都是我借来的,我可能连老家都回不去了。”从新疆阿克苏到浙江杭州打工的小彭,租下了杭州一处乐伽公寓。不想,付清3.77万元的年租金,才刚刚住了一个月,他就面临无家可归的窘境。
  被乐伽公寓坑害的租客远不止小彭一人。不少人在网上哭诉,“我们房东开始赶人了”“你们想到什么办法维权了吗”……
  8月7日晚,乐伽公寓在其官方微信公众号及微博宣布:“停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。”并提出房东、房客自行调解处理。
  据公开资料显示,乐伽管理的房源超过20万套,服务40多万客户。乐伽一纸公告宣布倒闭,留下一堆烂摊子,被坑了的房东和租客欲哭无泪。
  2900元收,2200元租
  乐伽公寓是南京乐伽商业管理有限公司旗下的长租公寓品牌,2016年5月30日成立于江苏省南京市,注册资本100万元。
  据了解,乐伽租客基本都是年付租金,但乐伽却是按季或按月向房东支付租金。在收付之间打了个时间差,乐伽迅速集聚起了资金池。
  杭州乐伽房东小李称,今年3月,乐伽以2900元/月的价格收走了自家的房子,后来才得知,房客每月实际交的房租是2200元。“乐伽收房与租房的差价在700元左右。”
  “乐伽‘高收低租’并非是个例,长租公寓大多如此。”
乐伽前员工告诉中国新闻周刊。
  中原地产首席分析师张大伟表示,乐伽实质是二房东,这些房子原来就是出租房,被打包成了吃差价的二房东租赁房,高收低租产生的目的就是跑路。
  依靠“高收低租”的运营模式,乐伽快速扩大商业版图。在宣布停业前,除了南京总部,乐伽在苏州、杭州、成都、重庆、西安、合肥、昆山等地还有七个分公司。在知乎专栏中,乐伽声称自己在全国有300多家签约中心,管理的房源超过20万套,为全国40多万客户提供服务,管理的房屋总价值达1000亿元。
  疯狂扩张背后却是危机重重。今年7月,“乐伽公寓经营异常,疑似爆雷”“分公司人去楼空”“房东收不到租金,房客面临驱逐”等消息开始在网络上流传。
  针对乐伽“疑似爆雷”一事,西安、南京、杭州等地住建部门曾发布住房租赁风险提示。“个别企业因资金周转不灵,导致经营困难,房东、租客权益受到不同程度影响。”
  7月21日,乐伽发表公告回应,称乐伽合肥分公司有部分员工侵占公司资金,已报送公安机关调查,乐伽“法定代表人、实际控制人姜千及所有高管保持在岗在位,凝心聚力,妥善处理此次危机”。
  遗憾的是,乐伽辜负了房东房客们的信任。8月7日,随着一纸关闭的公告,房东和房客们所期待的“快乐万家”化为泡影。
  “二次交租”与被驱赶
  与大多数长租公寓品牌一样,乐伽面向年轻白领、毕业生。一方面,他们的收入水平不高,乐伽优惠的租金无疑具有诱惑力。另一方面,乐伽开高价将大量房源收入囊中,除了乐伽,这些年轻人也没有太多的选择。
  乐伽宣布停业后,乐伽杭州分公司引入喔客、窝酷、趣居三家房屋租赁企业作为业务承接方。然而不少房东房客并不买账。
  杭州下沙世茂广场房客小周表示,“乐伽介绍的几个公司只接房子不解决问题,就是来稀释房源的!”
  8月8日上午,南京市住房保障和房产局迅速反应,在南京各辖区设立调处服务点,为南京乐伽客户提供纠纷调解和法律咨询服务。同时,南京市住房租赁行业协会还推荐了五家住房租赁企业为乐伽房东房客提供居间代理,促成重建房屋租赁关系。
  8月10日下午,中国新闻周刊致电南京调处服务点了解情况,工作人员回应尚未统计调解数据,具体调解情况还不清楚。
  图/南京市住房保障和房产局官网截图
  据乐伽房东和房客反馈,目前一部分房东房客已达成和解,双方分摊损失或房客“二次交租”。但是,相比之下,调解无果房东驱赶房客的现象则更为常见。
  乐伽发布公告后,杭州房客小梅曾尝试与房东协商。房东提出让小梅承担全部损失,并按之前的价格重新按月交租,小梅拒绝了房东的提议,希望另找时间再次协商。但没想到的是,小梅离家上班后,家门的锁便被房东撬开,屋内的监控被破坏,她的行李被清理到走廊,房东也更换了新锁。
  “工作一年也攒不下这么多房租。”小梅告诉中国新闻周刊,房子是她贷款租下的,如今被扫地出门,她仍要每月归还贷款。
  针对房东和房客的纠纷,对外经济贸易大学法学博士后、北京市京悦律师事务所律师孙宏臣告诉中国新闻周刊,房东驱逐房客或要求房客“二次交租”没有法律和合同依据。
  “乐伽与房东签订的合同有出租和委托代理两种形式。在出租关系下,房东与‘次承租人’房客无直接合同关系,房东不能向房客主张权利;在委托代理关系下,房东授权乐伽公司代为收取租金,房客已经向乐伽公司足额缴纳租金,由于乐伽公司原因不能将租金支付给房东,属于代理中的违约行为,房东应向乐伽主张,而不能向房客主张。”孙宏臣说。
  孙宏臣表示,虽然乐伽宣布无力履行合同,但其签订的合同仍具有法律效力,公司在注销前,其民事主体资格仍然存在,需要承担相应法律责任,不能“一推了之”。
  他同时指出,随着房屋租赁市场的扩大,租房居住的人越来越多,租房需求也日趋多样化,原住房和建设部2011年2月1日实施的《商品房屋租赁管理办法》已远远不能适应近几年城市房屋租赁市场出现的新情况新问题,必须尽快进一步完善立法,以稳定房屋租赁合同关系,维护房屋租赁市场秩序,充分保障租房人的权利。
  乐伽停摆,身后留下一地鸡毛。目前,各地房东、房客纷纷在社交平台上声讨乐伽,商讨维权之策。
  谁来为房东、房客的损失买单?乐伽、房东、房客,三方的博弈,才刚刚开始。
  
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月8日上午,南京市住房保障和房产局迅速反应,在南京各辖区设立调处服务点,为南京乐伽客户提供纠纷调解和法律咨询服务。

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  “高收低租”模式的产生,本就是为了跑路?

摘要
近期,长租公寓乐伽爆雷事件引发关注。8月7日,乐伽青年公寓通过微博发出公告:公司因经营不善,无力履行合同,无法偿还客户欠款,目前已经停止经营,关闭所有业务。而就在这则公告发布20多天前,7月14日,乐伽方面还曾辟谣说,“乐伽公寓跑路”的消息不实,公司处于正常的运营状态。

  “一年的房租都是我借来的,我可能连老家都回不去了。”从新疆阿克苏到浙江杭州打工的小彭,租下了杭州一处乐伽公寓。不想,付清3.77万元的年租金,才刚刚住了一个月,他就面临无家可归的窘境。

近期,长租公寓乐伽爆雷事件引发关注。

  被乐伽公寓坑害的租客远不止小彭一人。不少人在网上哭诉,“我们房东开始赶人了”“你们想到什么办法维权了吗”……

8月7日,乐伽青年公寓通过微博发出公告:公司因经营不善,无力履行合同,无法偿还客户欠款,目前已经停止经营,关闭所有业务

  8月7日晚,乐伽公寓在其官方微信公众号及微博宣布:“停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。”并提出房东、房客自行调解处理。

而就在这则公告发布20多天前,7月14日,乐伽方面还曾辟谣说,“乐伽公寓跑路”的消息不实,公司处于正常的运营状态。

  据公开资料显示,乐伽管理的房源超过20万套,服务40多万客户。乐伽一纸公告宣布倒闭,留下一堆烂摊子,被坑了的房东和租客欲哭无泪。

8月7日当晚,南京市住房保障和房产局发布通告称,相关区政府按照方便客户、属地调处原则,组织司法所、人民调解委员会、律师事务所等第三方机构,在辖区设立调处服务点,为南京地区乐伽公司客户提供纠纷调解和法律咨询服务。

  2900元收,2200元租

近日,央视财经记者也赶往江苏南京,对此事进行了调查。

  乐伽公寓是南京乐伽商业管理有限公司旗下的长租公寓品牌,2016年5月30日成立于江苏省南京市,注册资本100万元。

打时间差加杠杆致资金断裂 乐伽公寓承认“爆雷”

  据了解,乐伽租客基本都是年付租金,但乐伽却是按季或按月向房东支付租金。在收付之间打了个时间差,乐伽迅速集聚起了资金池。

乐伽公寓租客:接受不了啊,一下让我亏七八千块钱。

  杭州乐伽房东小李称,今年3月,乐伽以2900元/月的价格收走了自家的房子,后来才得知,房客每月实际交的房租是2200元。“乐伽收房与租房的差价在700元左右。”

乐伽公寓房东:那我亏了我找谁啊?

  “乐伽‘高收低租’并非是个例,长租公寓大多如此。”
乐伽前员工告诉中国新闻周刊。

乐伽公寓租客:你租给乐伽的,你找乐伽去啊。

  中原地产首席分析师张大伟表示,乐伽实质是二房东,这些房子原来就是出租房,被打包成了吃差价的二房东租赁房,高收低租产生的目的就是跑路。

乐伽公寓房东:那你要这样讲,没办法和解。

  依靠“高收低租”的运营模式,乐伽快速扩大商业版图。在宣布停业前,除了南京总部,乐伽在苏州、杭州、成都、重庆、西安、合肥、昆山等地还有七个分公司。在知乎专栏中,乐伽声称自己在全国有300多家签约中心,管理的房源超过20万套,为全国40多万客户提供服务,管理的房屋总价值达1000亿元。

乐伽公寓租客:房东跟房客两个受害者在这边谈,有什么好谈的?

  疯狂扩张背后却是危机重重。今年7月,“乐伽公寓经营异常,疑似爆雷”“分公司人去楼空”“房东收不到租金,房客面临驱逐”等消息开始在网络上流传。

乐伽公寓租客:我们俩怎么谈?他没有拿到钱(租金),我也没有拿到钱(退款)。

  针对乐伽“疑似爆雷”一事,西安、南京、杭州等地住建部门曾发布住房租赁风险提示。“个别企业因资金周转不灵,导致经营困难,房东、租客权益受到不同程度影响。”

在南京市鼓楼区、由政府设立的一个调解点,央视财经记者见到了正在争执的房东和租客。

  7月21日,乐伽发表公告回应,称乐伽合肥分公司有部分员工侵占公司资金,已报送公安机关调查,乐伽“法定代表人、实际控制人姜千及所有高管保持在岗在位,凝心聚力,妥善处理此次危机”。

8月7日,乐伽方面宣布无力偿还欠款后,房东要求把房屋收回止损,但已经交了全年租金的租客不愿搬走。央视财经记者在调查中了解到:乐伽的租客基本上都是年付租金,但乐伽却是按季度,甚至是按月向房东支付租金。

  遗憾的是,乐伽辜负了房东房客们的信任。8月7日,随着一纸关闭的公告,房东和房客们所期待的“快乐万家”化为泡影。

江苏南京乐伽公寓租客陆先生:我支付了一年的房租,加上一个月的押金,还有半个月的转租费,一共花了15500元。在7月底的时候,房东敲了我的房门,他告诉我,没有收到乐伽的租金,因为他们的租金是一个月一付。

  “二次交租”与被驱赶

江苏南京乐伽公寓房东李女士:他们按季度给我支付租金。

  与大多数长租公寓品牌一样,乐伽面向年轻白领、毕业生。一方面,他们的收入水平不高,乐伽优惠的租金无疑具有诱惑力。另一方面,乐伽开高价将大量房源收入囊中,除了乐伽,这些年轻人也没有太多的选择。

随后,央视财经记者多次尝试联系乐伽公寓的高管人员,但电话始终未能接通,乐伽公寓的总部也已经人去楼空。

  乐伽宣布停业后,乐伽杭州分公司引入喔客、窝酷、趣居三家房屋租赁企业作为业务承接方。然而不少房东房客并不买账。

央视财经记者在调查中了解到,注册资本为100万元的乐伽公寓,股东实际缴纳资本仅为15.3万元。乐伽公寓在宣传简介中称,其在南京、苏州、杭州、成都等多个城市已拥有超过10万多所房源,管理的房屋资产已达1000亿元以上。

  杭州下沙世茂广场房客小周表示,“乐伽介绍的几个公司只接房子不解决问题,就是来稀释房源的!”

对此,专家分析称,乐伽公寓的扩张本质上是一种金融加杠杆行为,也就是说:

  8月8日上午,南京市住房保障和房产局迅速反应,在南京各辖区设立调处服务点,为南京乐伽客户提供纠纷调解和法律咨询服务。同时,南京市住房租赁行业协会还推荐了五家住房租赁企业为乐伽房东房客提供居间代理,促成重建房屋租赁关系。

乐伽向租客收取一年租金,并向房东支付一个季度的租金后,还可以再向三套房源的房东各支付一个季度的租金。

  8月10日下午,中国新闻周刊致电南京调处服务点了解情况,工作人员回应尚未统计调解数据,具体调解情况还不清楚。

而这三套房源如果顺利租出去,就能再收取三套房屋全年的租金。

  图/南京市住房保障和房产局官网截图

就这样,通过收付租金的“时间差”,乐伽可以迅速扩大规模。

  据乐伽房东和房客反馈,目前一部分房东房客已达成和解,双方分摊损失或房客“二次交租”。但是,相比之下,调解无果房东驱赶房客的现象则更为常见。

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼:如果是按年收、按季付,杠杆率是四倍。按年收、按月付,杠杆率基本上就放大到十倍以上,一旦流动性出现一点点问题,它就会出现经营的危机、倒闭。

  乐伽发布公告后,杭州房客小梅曾尝试与房东协商。房东提出让小梅承担全部损失,并按之前的价格重新按月交租,小梅拒绝了房东的提议,希望另找时间再次协商。但没想到的是,小梅离家上班后,家门的锁便被房东撬开,屋内的监控被破坏,她的行李被清理到走廊,房东也更换了新锁。

乐伽公寓“甩锅” 房东租客进退两难

  “工作一年也攒不下这么多房租。”小梅告诉中国新闻周刊,房子是她贷款租下的,如今被扫地出门,她仍要每月归还贷款。

在8月7日的声明中,乐伽方面表示:不再履行已经签订的房屋租赁合同,同意房东、房客解除与公司签订的合同。但对这样的一个表态,房东和租客都表示不能接受。

  针对房东和房客的纠纷,对外经济贸易大学法学博士后、北京市京悦律师事务所律师孙宏臣告诉中国新闻周刊,房东驱逐房客或要求房客“二次交租”没有法律和合同依据。

一名乐伽租客曾在社交媒体中上传了一段视频,视频中,租客的个人物品正在被人擅自清出房屋。

  “乐伽与房东签订的合同有出租和委托代理两种形式。在出租关系下,房东与‘次承租人’房客无直接合同关系,房东不能向房客主张权利;在委托代理关系下,房东授权乐伽公司代为收取租金,房客已经向乐伽公司足额缴纳租金,由于乐伽公司原因不能将租金支付给房东,属于代理中的违约行为,房东应向乐伽主张,而不能向房客主张。”孙宏臣说。

事实上,这种情况并非个案。今年7月以来,“乐伽公寓经营异常,疑似爆雷”的消息就不断曝出,由于乐伽方面履约的进度不同,房东和租客之间的争议不断。

  孙宏臣表示,虽然乐伽宣布无力履行合同,但其签订的合同仍具有法律效力,公司在注销前,其民事主体资格仍然存在,需要承担相应法律责任,不能“一推了之”。

江苏南京乐伽公寓租客韦女士:房东就讲他肯定不愿意等,多等一天他就多损失一天。反正就是让我走,或者不想搬走也行,房东就想办法断水断电。

  他同时指出,随着房屋租赁市场的扩大,租房居住的人越来越多,租房需求也日趋多样化,原住房和建设部2011年2月1日实施的《商品房屋租赁管理办法》已远远不能适应近几年城市房屋租赁市场出现的新情况新问题,必须尽快进一步完善立法,以稳定房屋租赁合同关系,维护房屋租赁市场秩序,充分保障租房人的权利。

江苏南京乐伽公寓租客刘先生:乐伽违约了房东的那部分合同,我也有权利一直住到租期结束,并且房东还是要返还我一个月的押金。

  乐伽停摆,身后留下一地鸡毛。目前,各地房东、房客纷纷在社交平台上声讨乐伽,商讨维权之策。

在一份乐伽公寓与房东签订的合同中,央视财经记者看到,合同写明:在租赁期内,房东不得收回房屋,如果房屋权益发生法律纠纷,由房东承担全部责任。房东则表示:自己也是受害者

  谁来为房东、房客的损失买单?乐伽、房东、房客,三方的博弈,才刚刚开始。

江苏南京乐伽公寓房东李女士:到底能不能追究乐伽的责任?还是说我们自己协商,解决后面租金的问题,然后保留追究乐伽公司责任的权利。

央视财经记者随后联系了律师,律师认为,根据我国民法总则第162条,代理人在代理权限范围内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人是发生效力的。

江苏刘洪律师事务所律师王尤:也就是说,乐伽公司其实是代表房东与租户签订的租房合同,该合同直接对房东生效。乐伽公告虽然说房东可以单方面解除合同,但解除的是房东与乐伽公司之间的委托代理合同,无法解除乐伽公司在代理权限范围内与租户签订的租房合同。

目前,乐伽公寓的主体南京乐伽商业管理有限公司及其分支机构已经因房屋租赁合同纠纷遭到起诉。虽然已有部分租客和房东达成调解协议,双方各自承担50%的损失,但大部分租客和房东,都不接受这样的方案。

乐伽公寓“高进低出”

经营模式存严重缺陷

租客们表示,选择乐伽的原因是因为乐伽的租金相对较低,而房东也觉得乐伽开出的条件比较优惠,乐伽究竟是怎样的一种运营模式呢?

江苏南京乐伽公寓租客刘先生:房子都比其他中介公司要低100到200元,是差不多和房东直接谈的价格。

刘先生和乐伽公寓之间签订的合同显示:每月租金为2250元,但这套房屋,乐伽公寓每月却向房东支付租金2600元。

高价收房、低价出租,这正是乐伽公寓在公告中所说的“高进低出”经营模式。对于房东来说,乐伽也开出了更加优惠的“空置期”条件。

江苏南京乐伽公寓房东李女士:第一套房乐伽公寓要了45天的空置期,乐伽公寓给的条件比其他的长租公寓要优惠很多。

通过双向优惠的方式,乐伽迅速获得了市场,然而“高进低出”的同时,也意味着每出租一套房乐伽每月就要损失数百元。而正是通过“长收短付”的模式,乐伽获得了填补资金漏洞的时间。

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼:短时间内,只要资金有进有出,它能维持一个暂时的平衡。从长远看,这种中间差价全部由它自己承担,如果没有别的更多的盈利来源,就维系不下去。

2018年以来,乐伽公寓在苏州、杭州、成都等地的分公司先后被列入经营异常名单。

南京市鼓楼区房管局也曾约谈乐伽公寓,乐伽公寓的运营主体的注册地更是在三年内从南京市鼓楼区变更到南京市建邺区。今年7月15日,西安市住建局也发出过针对乐伽公寓西安分公司的风险提示。

但专家表示:这些措施难以应对乐伽公寓出现的问题,监管部门需要转换监管思路。

国务院发展研究中心研究员刘卫民:以金融监管的思维来看待租赁市场的商业模式。从保证金的角度,来增加这种项目的风险控制。对于一些加杠杆的行为,相应的部门,无论是住建,还是金融监管部门,应该给予一定的指导。

南京整治租房市场严查“高收低出”挪用租金等行为

11日,央视财经记者从南京市住房保障和房产局获悉,为防范和化解住房租赁市场风险,南京市房产局、公安局、市场监管局、地方金融监管局等部门将用2个月时间,依法严查“高收低出”、挪用租金等行为。这次专项行动主要针对房地产经纪机构和住房租赁企业。

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