上市成中小房企“救命稻草”?
  8月的天气已由温热转为酷暑,房地产市场的“温度”却逐渐冷却。上半年,限购政策加码、融资政策不断收紧,盈利空间再次被压缩,百强房企尚可稳步前行,中小型企业实在压力巨大。
  中小房企艰难求存
  随着房地产市场进入“白银时代”,房企盈利空间再被压缩,据2019年上半年业绩预告数据显示,相比去年同期的增长态势,房企今年上半年盈利增速总体有所放缓。
  “一方面,受限购政策影响,各地房企销售量下降,销售收入低于预期;另一方面,上半年调控政策持续从紧,土地成本、融资成本上升,高周转难度大、销售价格下降,导致企业利润空间被蚕食。”克而瑞数据研究中心负责人朱一鸣称,在政策不断冲击下,房产行业马太效应持续放大,集中度提升的同时,盈利能力也在加剧分化。
  据记者不完全统计,2019年上半年预计盈利增长的15家房企中,百强房企占到11家,而盈利亏损的企业大部分为200强之外的小规模房企。人民法院公告网长达18页的破产企业名单中,有271家房地产企业宣布破产,其中也多为中小房企。
  200强房企上市数量达118家
  房企的规模越大,机会越多,市场占有率也就越大,因此,企业为寻求规模的进一步上升,大部分都会选择上市,上市也为其带来更好的融资机会。
  据克而瑞数据研究中心数据显示,截至2019年7月200强房企的上市数量已有118家,占比达到了59%。从200强各规模房企的上市情况来看,
50强以内的上市房企数量占比最多,达到了90%,30强房企都已全部实现了上市,51-100强规模的房企上市数量占比为58%。
  200强的房企未上市的企业主要集中在排名101-200名的企业,总共有56家,占未上市房企的68%,这些企业2019年上半年销售规模不及100亿元,规模较小,其市场估值一般较低,此外规模未达上市预期也是导致这些企业未实现上市的因素。
  由此可见,房企的上市率与规模梯队相辅相成,规模扩张较快,成长迅速的房地产企业更容易受到资本市场的青睐,从而能通过上市的方式拓宽融资渠道,提升企业竞争力。
  加强合作 提高品质为长久之计
  规模房企上市之后,拿“便宜”钱基本已成房地产行业的共识,各中小房企也希望通过上市来拓宽融资渠道。但上市也不是一本万利,业绩达不到要求,公司股票也会沦为仙股。由此看来,上市对一部分中小企业来说能“解渴”,却不“管饱”,上市只是为企业打开融资的更多可能性,业绩才是企业最大考验。
  “中小房企想生存并发展得更好,就必须严格遵守生存法则。”市场相关人员告诉记者,面对种种不足,想要活下去,中小型房企必须做出调整。
  选择和大型房企合作,是当下多数中小型房企求存的“稻草”。朱一鸣称,中小企业区域竞争力优势可与规模房企管理优势形成良性互补,降低资金成本、提升管理能力的同时,还能扩大品牌影响力,从而实现攀附式生长。
  “在债权融资受限的情况下,越来越多的房企不得不选择股权融资,通过项目子公司部分股权转让进行融资。”
业内人士称,进行多元组合融资筹钱,也是房企经常采取的方法之一。
  除此之外,在土地资源有限的情况下,中小房企还可打磨已开发的产品品质,提升在市场上的竞争力,凭借值得依赖的质量谋得市场的认可。同时,优化企业内部管理,促进稳健高效发展。
  朱一鸣称,未来一段时间内融资政策持续收紧将是大概率事件,房企盈利空间或将不断萎缩。尽管如此,中小房企仍可找到一条属于自己的发展之路,新的技术、资源都是房企未来发展路途上的机遇。
  赫天雪

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29日,聚焦寻找行业新动能、实现多元化探索的“2019博鳌房地产论坛”正式闭幕。在业内看来,房地产行业正在从高速增长向平稳增长过渡,随着调控政策的进一步深入和精细化,如何在速度、风险和利润之间实现多维度、多层次的平衡成为行业发展关键所在,当前的房地产企业需要集体突围,行业内部也进入新一轮整合期。
  上半年房企业绩深度分化
  在此次博鳌房地产论坛上,与会企业人士和业内专家普遍认为,房地产企业已经走出舒适区,行业面临的不确定性在不断增加。仅从上半年的业绩表现来看,大房企的销售业绩普遍稳健增长。与此同时,不少现金流紧张的房企,不得不转卖项目断臂求生,甚至直接破产。
  近日,克而瑞方面针对房企上半年业绩监测数据显示,从盈利结构来看,市场调整期房地产行业马太效应持续放大,集中度进一步提升;同时,盈利能力的分化也在加大。其中,2019年上半年预计盈增的房企中,百强房企占到11家,而盈亏的则基本是小规模房企。此外,规模房企的归母净利润增长率不降反升,例如绿地、金科等;而大部分中小型房企归母净利润增速下降明显。
  另一方面,从土地市场收储布局来看,上半年房企之间分化也在加剧。上半年,随着部分城市土地市场回温,房企抢地的消息不断传出。其中,规模超千亿级的房企加快拓储节奏,多数企业拿地热情回温。中国指数研究院的统计数据显示,上半年龙头房企之一的碧桂园一改去年的“降速”风格,快速吸收土储,半年内拿地金额占销售额比重为25.3%,其中二季度该比值达42.8%。
  “对比来看,中小房企受规模与资金的影响拿地节奏分化明显,部分企业拿地比较保守,在原有土地储备不足的背景下,可能会导致未来供应不足。”中指院相关负责人分析认为,“部分企业为跨越阵营疯狂拿地,但在市场整体融资环境偏紧的背景下,中小企业资金渠道少且成本高,激进拿地可能会导致现金流承压。”
  克而瑞研究中心分析人士朱一鸣指出,整体来看,尽管房地产行业处于调整期,对于众多中小房企而言,弱市下站稳脚跟并不容易,但强者恒强的逻辑依然存在甚至更加凸显。规模房企除了资源倾斜优势,应对风险的管控能力以及及时的战略调整是关键。
  中小型房企加速离场
  7月,针对房地产行业的各种调控政策继续出台。地方省市集中于限售加码、土地出让环节收紧、房地产交易环节乱象整顿等。
  与此同时,近期监管层针对信托融资、美元债新规等政策也频繁释放出融资渠道收紧的信号。业内普遍认为,随着房企资金面的收紧,房企下半年投资拿地或将趋于保守,从房地产融资到开发存在的时间跨度来看,调控效果将在四季度有所体现。
  中原地产首席分析师张大伟认为,在政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在今年以来被密集提及。因为房企资金面缺血过多,目前来看,融资需求依然很大。“从房企的资金成本看,因为需求增加,房企的资金成本相比之前有所增加,特别是规模比较小的企业融资成本明显增加,其中美元债融资成本普遍超过10%。”
  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《经济参考报》记者,中小企业破产,和本身房屋销售不好、拿地机会不多等多种因素都有关。而从政策层面看,实际上包括限购、限售等政策,也会影响其房屋销售,最终对部分中小房企形成限制和制约。而类似现象也说明了当前房企的一个困境,即在融资环境收紧的情况下,房企的资金面会更加恶化,进而对相关房企带来较大影响。部分房企的压力增大,自然也会通过收购并购等方式进行项目的处置。
  行业进入新一轮整合期
  中指院相关负责人也指出,从融资层面来看,不同房企之间的融资能力将进一步分化。大型房企普遍具有信用评级较高、资质较好、融资渠道较广、信托融资占比较小等特点,企业的债务覆盖率较好,信用债的监管调控对大型房企整体影响不大。相比较而言,融资收紧对中小型房企在融资规模和成本上影响相对较大,尤其对短期高负债以及信托融资占比较高的房企带来考验。
  业内分析认为,2019年房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡,龙头企业优势更加明显。随着房地产行业竞争日趋激烈,行业发展在“量”上处于顶部,兼并加剧,行业集中度将持续提升。
  朱一鸣分析表示,从目前房企预告2019年上半年业绩情况来看,相较于2018年,房地产行业降温明显,继而对房企的利润冲击较大。基于上半年房企整体销售业绩较2018年放缓,以及房企整体的拿地态度相对谨慎,预计2019年下半年房企盈利增速放缓基调或将持续。
  他同时指出,行业竞争格局分化进一步加剧。在此背景下,对经营者的管理能力提出了更高的要求,房企在规模扩张的同时也应注意质量与效益的提升。
  从龙头房企的发展战略来看,恒大、碧桂园、万科等企业几乎不约而同地选择多元化业务方向。其中,恒大方面表示正式转型为多元化综合型企业,逐渐形成以地产为基础,旅游文化、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头的产业格局。而碧桂园也在布局机器人、现代农业等多元化业务。
  参加论坛的业内专家普遍认为,2019年,房企在资金方面的压力有增无减,房企仍需加速销售回款,理性投资,谨慎介入高价地和高溢价地块。同时,应把握机遇并购那些具有发展潜力的中小企业及其优质项目,同时从提升产品品质入手,更好地满足居民的自住需求。另一方面,企业之间的兼并整合,将有利于整个行业的结构优化和市场化进程。

导 读上市房企上半年业绩预告出炉,房企盈利增速总体放缓。 作者 /
朱一鸣、李丹截止7月15日,房地产板块部分上市公司陆续披露2019年上半年业绩预告。整体来看,相较于去年同期的高涨态势,房企盈利增速总体有所放缓。一方面,各主要城市限价导致房企销售…

导 读

上市房企上半年业绩预告出炉,房企盈利增速总体放缓。

◎ 作者 / 朱一鸣、李丹

截止7月15日,房地产板块部分上市公司陆续披露2019年上半年业绩预告。整体来看,相较于去年同期的高涨态势,房企盈利增速总体有所放缓。一方面,各主要城市限价导致房企销售收入低于预期;另一方面,2019年上半年,市场融资环境收紧,房地产作为高杠杆行业生存压力加剧。去年以来,房企融资渠道持续收紧,近期针对信托发行以及境外发债的融资新政再出台,未来房企融资成本恐将继续上升,盈利空间受到挤压。
截至7月15日,A股及H股房地产开发板块共计50家房企预告2019年上半年业绩,其中20家预计盈亏,7家预计归母净利润同比下降;
盈增21家,占比低于五成。

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上半年房企盈利能力分化明显

从盈利结构来看,市场调整期下房地产行业马太效应持续放大,集中度进一步提升同时,盈利能力的分化也在加大。
在2019年上半年预计盈增的15家房企中,百强房企占到11家,而盈亏的则基本都是200强之外的小规模房企。此外,规模房企的归母净利润增长率不降反升,例如绿地、金科等;而大部分中小型房企在调整冲击下归母净利润增速下降明显。

其中,绿地以88亿元归母净利润暂据首位,同比增长46%,且增速同比上升16个百分点;金科和荣安基于项目交付规模的大幅增加,致使结算收入提升,归母净利润同比增长200%左右;泰禾受益于股权合作项目的投资收益,归母净利润预计增长40%至60%;南山控股上半年随着房地产开发项目进入结算期,预计较去年同期扭亏为盈。截至目前预告业绩的上市房企中,百强房企基本实现盈增,只有一家中交地产预计归母净利润同比下滑83%。

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结转收入与毛利率提升是盈利增长的推动力

尽管行业处于调整期,对于众多中小房企而言,弱市下站稳脚跟并不容易,但强者恒强的逻辑依然存在甚至更加凸显。规模房企除了资源倾斜优势,应对风险的管控能力以及及时的战略调整是关键。
从房企预告的归母净利润变动原因来看,盈利预增主要归功于房地产销售结转收入的增长,以及毛利率的同步提升。

其中,绿地作为第一梯队的规模房企,2019年上半年盈利加速增长,实现归母净利润88亿元,同比增长46%,增速较去年同期增加16个百分点。主要利润指标的稳步提升一方面得益于绿地房地产主业销售业绩的有力支撑,项目运营质量与效率的持续增强:上半年,绿地实现销售金额1677亿元,同比增长3.1%;实现销售面积1487万平方米,同比增长10.2%。同时,毛利率持续稳步增长,房地产结转项目的平均毛利率为28.16%,较上年同期增长2.06个百分点。另一方面,“地产+”四大业务在协同效应下落地产生效益的同时,对主业也起到一定反哺作用。

同样,金科与蓝光净归母净利润相较于上年同期分别增长200%以上和101.1%,盈利表现位居前列。其中,根据克而瑞百强榜单数据,金科上半年实现销售金额788.7亿元,同比增长35.7%,销售规模的迅速扩张驱动其结算规模及销售毛利的大幅增加,预期半年将实现归母净利润20至26亿元,2019年全年的利润完成有望上一台阶。而蓝光的归母净利润实现翻番主要由于业务规模的持续扩大,迎来业绩释放期。根据克而瑞数据,2019年上半年蓝光实现销售金额483亿元,同比增长16.8%。同时,全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级,为蓝光核心竞争力的提升加码,后续业绩可期。

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合作开发、非主营业务收入对盈利产生影响

对于中小型房企而言,合作开发项目的并表以及非主营业务收入可能对房企的盈利结构和盈利能力产生较大影响。
需要注意的是,非主营业务具有不可持续性,需谨慎区别看待。

例如,深振业预计2019年上半年实现归母净利润1.87-2.29亿元,较去年同期下降45%-55%。其主要原因系受项目结转周期影响,上年同期确认合作开发项目投资收益金额较大。合作开发项目有利于房企获取更优质的土地资源,同时在结算期增厚房企的利润规模。基于此,深振业继续积极探寻合作机会,并在2018年末与广东深河产业公司签署股权合作开发协议,共同开发河源市高新区两块合计占地面积9.53万平方米的地块,权益占比50%,并由深振业操盘,纳入其合并报表范畴。

而中交地产上半年归母净利润同比下降83%至0.92亿元,一方面由于本报告期内房屋交付面积较上年同期减少,另一方面由于上年同期由业务合并确认投资收益达2.36亿元,而本报告期无同类业务。其中,业务合并收入属于非主营业务收入,并不能代表房企的可持续盈利能力,尤其对于中小型房企,将对盈利结构产生较大冲击。

综上,
从目前房企预告2019年上半年业绩的情况来看,相较于2018年,房地产行业降温明显,继而对房企的利润冲击较大。
基于上半年房企整体销售业绩较2018年放缓,以及房企整体的拿地态度相对谨慎,预计2019年下半年房企盈利增速放缓基调或将持续。

值得注意的是,市场的调整对于中小型房企的冲击尤为明显,而规模房企受此影响并不大,行业竞争格局分化进一步加剧。在此背景下,对经营者的管理能力提出了更高的要求,房企在规模扩张的同时也更应注意质量与效益的提升。

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本文完

图文 | 克而瑞福州

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