中新经纬客户端7月24日电今年以来,房企加快离场让市场捏了一把汗。人民法院公告网显示,截至7月23日,2019年全国有271家房地产企业宣告破产清算。从房企规模看,中小房企占大多数,且集中于三四线城市。
  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受中新经纬客户端采访时表示:“中国房企数量过多,且并非每一家都是以长久生存为目的,房企破产多以转让项目的形式为终结,退出没有想象中惨烈。”根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个,数量不能称之为不多。
  “这么多房企中,很多是大型房企在不同城市设立子公司,在这些城市的项目完成后或没有合适项目时,子公司就以破产清算的形式退出。还有一些房企设立空壳公司用来避税,当完成避税目的后也破产退出当地。”李宇嘉表示,这种情况每周都会发生。
  不过,李宇嘉也认同,今年信贷条件收紧,加剧了中小企业的融资难度,这也导致部分房企因资金链断裂而破产。根据统计局数据显示,1-6月份,房地产开发企业到位资金84966亿元,同比增长7.2%,增速比1-5月份回落0.4个百分点。
  此外,7月12日,国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。房企发行外债只能用于偿还旧债,意味着房企的又有一融资渠道被收紧。
  “融资越来越难,其结果是对大企业有利,中小房企手中的项目被大房企收购,这种情况在下半年还会持续。”李宇嘉说。
  融资环境收紧之外,也有中小房企自身经营不佳的因素。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,中小企业破产,和房屋销售不好、拿地机会不多等有关。从政策层面看,包括限购、限售等政策,也会影响其房屋销售,最终对部分中小房企形成限制和制约。但随着经济刺激力度的强化,部分竞争力强的房企,包括部分中小房企,依然有机会崛起。比如规划较好的三四线城市,将有许多新的市场发展机会。
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中新经纬客户端8月3日电
5月份以来,全国多地房贷利率不断上调,消费贷也显示出逐渐收紧、趋严的态势。7月29日,人民银行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会。会议指出“房地产行业占用信贷资源依然较多”,并要求“保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”。

在此情况下,未来房贷利率会不会继续上浮?在监管越来越严厉的情况下,房企资金将更趋紧张已是不争的事实,这又会给国内的房地产市场带来哪些影响?

房地产信贷进一步趋紧

今年上半年,部分城市房贷利率的松动最终成为了昙花一现。从五月开始,南京、苏州、青岛、成都、天津等地都不同程度地上调了房贷利率。其中,南京部分银行首套房贷利率调整到基准利率上浮20%,苏州首套房贷利率也普遍按照基准利率上浮23%的标准执行。

除了利率上浮,对于此前以消费贷名义流入房地产市场的资金监管也趋严。近期,各地监管部门已对多家银行因个人消费贷款违规流入房市或违规挪用开出罚单。

而人民银行7月29日在北京召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上,则直接指出房地产行业占用信贷资源依然较多,并提出将对严禁消费贷款违规用于购房。

同时,人民银行会议还强调,加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中新经纬客户端采访时对此表示:“下半年预计部分房企在发债等方面会比较节制,同时也会积极进行债务的清偿,以降低资金方面的压力。”

利率会继续上浮吗?房地产市场将如何调整?

在房地产信贷继续严格监管的情况下,未来房贷利率会不会继续上浮?广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬客户端表示:“美联储降息以后,全球主要经济体都在保持货币宽松,那么中国银行间市场资金面也会比较宽松一点,所以房贷利率未来上浮的幅度不会很大。”

不过,未来中国房地产企业资金趋紧是必然的。“国家对住房贷款的额度启动了规模控制,要求新增贷款中住房贷款不能超过40%,特别是居民贷款,所以房地产的融资确实会比较紧张。”李宇嘉补充说。

事实上,在本轮房地产市场分化趋势越来越明显,房企融资困难加大的情况下,一些中小房企已经面临整合和破产。人民法院公告网显示,截至7月24日,今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。从房企规模看,中小房企占大多数,且集中于三四线城市。

“央行会议要求增加对实体经济和民企的融资,所以对房地产融资就会相对减少。下半年房地产企业的融资会更加紧张一点。很多中小企业会走上被收购兼并的道路,甚至不排除破产的案例会继续增加。”
李宇嘉认为,在此情况下,开发商可能会更快地去加速周转,商品房新项目的定价会相对更理性一点。

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