本报记者 王丽新
  房地产开发商拿房产抵债,多年前曾屡见不鲜。今年年初,一位朋友问记者,有开发商总是拖着不还钱,说是要拿几套房子抵债,要房子还是等着还钱?言犹在耳,仿若先兆。几个月后,这家开发商宣告破产了。
  纵观房地产行业经过30多年的发展,如今的格局宛若强者环伺的猎场,内生造血能力不足的中小房企,突围难度越来越高。因为“躺着卖房”的时代早已过去,强者恒强逻辑愈发明显,“求生欲”再强,仍难避免部分企业最终离场。
  昨日,《证券日报》记者在人民法院公告网查询到,截至7月23日,2019年全国有271家房地产企业宣告破产清算。林林总总,多地均有覆盖。
  “上半年市场不好,对小企业不利。小企业融资贷款等各方面都比不上大企业,抗风险能力弱。”贝壳研究院首席分析师许小乐在接受《证券日报》记者采访时表示,预计下半年的市场环境比上半年还会更差一些。届时,或许并购案会增多。
  卖资产断臂求生
  资金链紧张,是去年以来房企的共同难题,连万科都高喊“活下去”。不同的是,不同企业的“自救”策略不同。当前线市场传来去化率远低于60%时,万科的做法是促销加快回款,储备现金过冬;有的房企则选择进行多元化布局,转型进入新赛道;更多企业则是直面资金困局,甩卖项目求生。
  早已洞察一线市场已经下行的企业,决策较为果断者,一般会启动转让资产计划,保留部分股权找寻优质合作伙伴,拥有一定话语权。比如今年5月份,某闽系房企转让了多个项目股权,寻找合作者共同操盘,回流现金的同时,也减少了独立操盘的比例,降低了风险。
  另有企业则是被迫转卖项目。尚处舆论中心的新城控股日前发布公告称,已在洽谈、协商出售的项目约为40个,交易成交总额约为24亿元,约占公司2018年未经审计归属于母公司净资产的8%。
  对于接盘方,新城控股相关人士向《证券日报》记者称,具体以公告为准。不过,另有业内人士称,有个别公司投资部的人与新城方面接洽属于正常现象,但最后是否能吃下来,以何种价格吃下来还不好说。
  事实上,今年以来,全国已经有271家中小房地产企业相继宣告破产清算,其中不乏一些大型房企,比如在全国500强内的百亿元上市房企——银亿集团,在负债规模达到500亿元的重压下,今年6月份已经破产重组。
  房地产企业转型将增加
  随着房地产行业集中度进一步提升,百强房企尚难“自保”,对于小房企而言,生存空间亦更加有限。
  从上述破产案例来看,多为小房企,且在三、四线城市布局房企较多。在融资大环境收紧的情况下,相比大型房企5%以内的融资成本和能够融到资金的实力来讲,难熬的是很多资金量储备不足的中小房企。
  “有些房企资金成本已经突破15%了,负债过高情况下,多数金融机构已无法为这些企业提供资金。”一位房企高管向《证券日报》记者表示,若一旦债务到期而无法偿还,引发的就将是资金链断裂,最终走向破产清算。
  “中小企业破产,本身和房屋销售不好、拿地机会不多等都有关。而从政策层面看,实际上包括限购、限售等政策,也会影响其房屋销售,最终对部分中小房企形成限制和制约。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,破产企业增多的背后,即是在融资环境收紧的情况下,房企资金面恶化,进而对相关房企带来较大影响,有些企业自然会通过收并购等方式来处置项目。实际上,若下半年市场好转,部分竞争力强的房企,包括部分中小房企在内,后市或许还有机会崛起。
  不过,中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,部分小企业的倒闭,并非2019年首次出现,相比2014年2000家房地产企业关门,当下的数据依然较低。但这一现象被关注,代表了市场对房地产企业资金链的担忧。
  同时,张大伟表示,随着转型房地产企业的增加和资金链压力增大,预计将会加速中小房企的离场。

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房地产市场新一轮洗牌正在加速进行。人民法院公告网显示,今年以来约300家房企破产清算。《经济参考报》记者采访发现,负债过高、资金链断裂是房企破产的主要原因。业内人士认为,在坚持“房住不炒”定位的大环境下,传统房地产开发模式难以再持续,行业“马太效应”更加明显,房企竞争日益激烈,房地产市场资源将更加向龙头企业集中。

各梯队房企分化持续

业内人士认为,部分小企业倒闭的情况并非2019年首次出现,2014年曾有2000家房地产企业关门。房企破产数量被关注,显示出市场对房地产企业资金链的担忧。中原地产首席分析师张大伟指出,2019年以来,已经有超过15次房地产融资收紧政策出台,房地产企业资金链明显变紧。

《经济参考报》记者在人民法院公告网上搜索以“房地产”为关键词的破产文书显示,今年1至9月,有大约300家房地产公司被法院裁定实施破产清算。在长达20多页的破产文书名单中可以看到,破产的基本是一些不知名的中小房企,不过也有银亿集团这样位列全国500强的上市房企。

今年6月,上市公司ST银亿发布公告,银亿集团、银亿控股已向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。银亿集团总部位于浙江宁波,2017年该集团实现销售收入783亿元,创利税40多亿元。

银亿集团只是今年以来受困于资金不足的房企之一。国家统计局数据显示,1至8月,房地产开发企业到位资金113724亿元,同比增长6.6%,增速比1至7月回落0.4个百分点。张大伟认为,2019年上半年,全国房地产商品房销售额70698亿元,增长5.6%,依然在刷新历史同期最高纪录,但涨幅明显放缓,在这种情况下中小房企加速离开市场是趋势。

房地产调控持续高压之下,行业马太效应逐渐显现。克尔瑞数据显示,2019年上半年,TOP100各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。

新一轮洗牌的大幕已经开启。7月22日晚间,新城控股公告称,公司正与合作伙伴就公司近期公开市场新获取项目的合作方式进行洽谈、协商,筹划出售部分项目公司股权。截至目前,公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个。

易居研究院智库研究中心总监严跃进说,传统的房地产发展模式很难再继续下去,未来行业马太效应将更加明显,房地产市场资源将更加向龙头企业集中。

记者调研相关个案发现,安徽、浙江、四川等地均有多起房企破产清算案例,仅安徽省,就有合肥的安徽国开置业有限公司、六安市的安徽汇辰置业有限公司、安徽省东方金河房地产开发公司、霍邱中泰恒业房地产开发有限公司、蚌埠市的安徽中恒控股有限公司等破产。

融资环境一紧再紧

负债过高、资金链断裂是房企破产的主要原因。兴业证券一位市场部人士对记者表示,当前房地产商面临资金困境,有限的资金主要流向大企业,加剧了房企马太效应。“中小房地产企业的困难日子才刚刚开始,债务违约、资产处置、兼并重组的情况目前只是个案,将来可能会增多。”

《经济参考报》记者多方了解发现,目前银行等金融机构对房地产开发商的信贷额度不断收紧,信托、民间融资等其他渠道也在收紧。张大伟对记者表示,目前来看,类似降价抛售、债务违约、破产重组的现象还只是零星出现,中小房地产企业的困难日子或许刚刚开始。

资金面恶劣的同时,房企竞争日益激烈,不少房企通过多元化转型以求自保。转型之路是否顺畅,决定了房企能否继续生存,尤其是资金量储备不足的中小型房企,一旦决策失误,就容易造成资金链断裂。克尔瑞研究中心的数据显示,包括新光集团、华业资本等部分中小房企破产原因之一便是“激进多元化”。

58安居客房产研究院首席分析师张波说,银亿事件可以有很多种解释,有一个重要原因是多元化不成功。在房地产去库存的大背景下,大量中小型房企专注房地产可能是“等死”,但激进多元化可能是“找死”,不过无论如何必须要有出路,未来顽强生存下来的大型房企,必是找到了适合自己的发展节奏。

一家闽系房企的财务负责人认为,房地产行业并购时代来临。他认为,如果对土地价格仍有较高期待,而售价又受到限制,那么房企算不过来账,就会对通过招拍挂方式获得土储有所顾忌,转而诉诸并购市场。

建立联动机制化解烂尾

记者调查发现,房企破产后的烂尾楼盘遗留问题潜藏风险隐患,根据以往处置房企破产楼盘烂尾典型案例的经验,需要建立政府、法院联动机制等制度创新,引入专业化处理不良资产的市场化机构和资金,才能让长期烂尾的项目得以盘活,及时有效化解矛盾纠纷。

化解烂尾楼盘复杂问题需要制度创新。安徽省房地产商会法律委员会主任吴正林说,一般的房企破产是很正常的,主要是大多数房企破产时都是处于资不抵债的状态,企业无产可破、无资可清,并直接导致在建楼盘长期停工,进而又衍生建筑公司农民工工资、楼盘购房户拿不到房等问题,大多数烂尾楼盘遗留的问题都非常复杂。

多位受访人士建议,成立政府法院联动机制解决破产房企遗留问题。一些法律人士指出,根据以往出现的房企破产楼盘烂尾项目案例,烂尾的项目不仅债务债权关系复杂,有的项目甚至还涉及不合法的问题,比如项目超容积率、开发商擅自变更规划等问题,需要规划局、房产局、国土局等部门协调解决,专事专办,在符合一定条件的情况下,给予开通绿色通道。否则,如果按照常规流程按部就班,会拖出来新的问题,让遗留问题更加复杂。

合肥市包河区骆岗街道办事处副主任陆在兵告诉记者,合肥市下发了《关于开展房地产领域矛盾纠纷排查化解工作的通知》,并成立了工作领导小组,通过政府、法院、企业三方形成合力,为有效化解房地产公司清算破产问题起到了直接推动作用。同时,以包河区为例,清算工作组还引入了专业处理不良资产的市场化公司——安徽国厚资产管理公司,成立包河区国厚公司,投入资金3000万元,让积压多年的烂尾问题得到有效化解。

来源:经济参考报记者 董建国 程士华 福州 合肥报道

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