回顾2019上半年展望下半年,在稳健货币政策框架下,央行或将从流量、流向及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”,进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率,防止“大水漫灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用有限,加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生改变,那么2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。就全国而言,商品住房销售增速可能会延续放缓趋势,房价涨幅整体回落,土地交易市场将回归理性,房地产投资增速将进一步回调。但在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松。国家房地产调控政策基调为:维稳、分化、放权。健康平稳发展是房地产市场重中之重;房地产调控政策分化是大势所趋;“一城一策”等政策更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。从上半年年市场情况来看,各地均充分发挥城市政府的主体责任,自上而下,实行了局部试探性微调。那么不同城市的结果也明显分化,一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点,适当松动了过紧的行政管制措施,在政策边际改善之下,市场成交活跃度有所提升,销售面积同比实现了小幅增长;三四线城市区别对待棚改安置,已完成去库存的地区也逐步退出或减少了货币化安置。因此由于失去强政策托底,加之市场需求透支,预计下半年市场销售有可能进一步回落。
  拿国资上市房企中交地产来说,为了适应当前激烈的市场竞争环境,打造一个灵活高效的团队,根据当前的发展规模,参考行业先进经验,公司作出了组织架构由三级调为两级的战略决策,并在不到半年的时间完成了最终调整和人员落位。调整完成后,公司的组织结构更加合理,管控界面更加明确,职责分工更加清晰,决策效率更加高效,行动执行更加强劲,信息沟通更加顺畅,公司的管理效率得到了充分提升,相关业务的审批时效较以前提升近一半。机制的变革带来了活力的释放。中交地产在投资拓展、项目开发、销售、运营管理等环节均获得突破。2019年参竞拍土地较2018年提升近100%,参拍项目的命中率较2018年有大幅提升,尤其是在土地市场急剧升温的情况下,多块土地以底价或接近底价获取;项目平均开盘周期缩短近2个月,平均月度销售目标达成率同比增长10%;大运营体系建设、信息化建设走在行业前列,得到上级的肯定和嘉奖,信息化对业务全生命周期的作业指导基本实现;客户满意度第三方调查评分同比提高15%;产品标准化逐步深入,六大产品线覆盖主流客群,实现产品与品牌的有效联动。公司活力的释放,也得到了市场的认可。5月23日,“2019中国房地产上市公司测评成果发布会”在香港举行,中交地产荣获2019中国房地产上市公司百强第83位;6月27日,由中国房地产报社、中国房地产网、中房智库联合主办的“2019中国房地产品牌大会”在北京举行,中交地产凭借优异的品牌表现,以414.87亿元的品牌价值位列“2019中国房地产企业品牌价值TOP100”第36位;6月,根据国内权威信用评级机构联合资信评估有限公司最新评级结果,中交地产主体长期信用等级由AA上调至AA+,评级展望为“稳定”;公司三项费用占比显著下降,位列中国最“省钱”房企前十。
  根据中交地产近期发布的上半年盈利预测,公司2019年1-6月营业收入为17.48亿元,上年同期为46.23亿元,下降28.75亿元,下降比率为62%;归母净利为9,280万元,上年同期为54,143.72万元,下降比率为83%。造成上述指标下降的主要原因一是中交地产在快速发展过程中,受制于项目规模,公司的全年业绩尚未平滑至每个季度,个别项目集中交付对公司短期业绩影响较大。例如苏州中交?璟庭项目,2018年同期结转收入20.02亿,净利润4.80亿,本年结转收入5,591.80万元,净利润3,711.72万元;二是2018年底收购联合置业后的追溯调整。其中石家庄财富中心项目上年同期结转收入14.62亿,净利润3.35亿,本年结转收入127.36万元,净利润-407.32万元。随着中交地产绝大部分项目在第三、四季度集中交付,全年业绩完成应有保证。
  总体趋势来看2019年宏观货币政策环境要好于2018年,但房地产企业融资监管总体趋严,随着企业还债高峰的到来,房企资金压力将会继续上升,预计本年度房地产开发投资增速将会有所下降。
  新时代背景下中国的经济转型,将对我们工业和商业发展提出更高要求。要稳步推进企业优胜劣汰,促进新技术、新组织形式、新产业集群形成和发展。适应供给侧结构性改革新趋势,国资上市房企首当其冲。随着供给侧结构性改革继续深化,先进制造业服务业深度融合,个别地区试验的土地弹性出让方式,或将有助于工业、商服地价平稳提升,也有助于房企适应经济转型发展新趋势。
  

导 读

上市房企上半年业绩预告出炉,房企盈利增速总体放缓。

◎ 作者 / 朱一鸣、李丹

截止7月15日,房地产板块部分上市公司陆续披露2019年上半年业绩预告。整体来看,相较于去年同期的高涨态势,房企盈利增速总体有所放缓。一方面,各主要城市限价导致房企销售收入低于预期;另一方面,2019年上半年,市场融资环境收紧,房地产作为高杠杆行业生存压力加剧。去年以来,房企融资渠道持续收紧,近期针对信托发行以及境外发债的融资新政再出台,未来房企融资成本恐将继续上升,盈利空间受到挤压。截至7月15日,A股及H股房地产开发板块共计50家房企预告2019年上半年业绩,其中20家预计盈亏,7家预计归母净利润同比下降;盈增21家,占比低于五成。

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上半年房企盈利能力分化明显

从盈利结构来看,市场调整期下房地产行业马太效应持续放大,集中度进一步提升同时,盈利能力的分化也在加大。在2019年上半年预计盈增的15家房企中,百强房企占到11家,而盈亏的则基本都是200强之外的小规模房企。此外,规模房企的归母净利润增长率不降反升,例如绿地、金科等;而大部分中小型房企在调整冲击下归母净利润增速下降明显。

其中,绿地以88亿元归母净利润暂据首位,同比增长46%,且增速同比上升16个百分点;金科和荣安基于项目交付规模的大幅增加,致使结算收入提升,归母净利润同比增长200%左右;泰禾受益于股权合作项目的投资收益,归母净利润预计增长40%至60%;南山控股上半年随着房地产开发项目进入结算期,预计较去年同期扭亏为盈。截至目前预告业绩的上市房企中,百强房企基本实现盈增,只有一家中交地产预计归母净利润同比下滑83%。

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结转收入与毛利率提升是盈利增长的推动力

尽管行业处于调整期,对于众多中小房企而言,弱市下站稳脚跟并不容易,但强者恒强的逻辑依然存在甚至更加凸显。规模房企除了资源倾斜优势,应对风险的管控能力以及及时的战略调整是关键。从房企预告的归母净利润变动原因来看,盈利预增主要归功于房地产销售结转收入的增长,以及毛利率的同步提升。

其中,绿地作为第一梯队的规模房企,2019年上半年盈利加速增长,实现归母净利润88亿元,同比增长46%,增速较去年同期增加16个百分点。主要利润指标的稳步提升一方面得益于绿地房地产主业销售业绩的有力支撑,项目运营质量与效率的持续增强:上半年,绿地实现销售金额1677亿元,同比增长3.1%;实现销售面积1487万平方米,同比增长10.2%。同时,毛利率持续稳步增长,房地产结转项目的平均毛利率为28.16%,较上年同期增长2.06个百分点。另一方面,“地产+”四大业务在协同效应下落地产生效益的同时,对主业也起到一定反哺作用。

同样,金科与蓝光净归母净利润相较于上年同期分别增长200%以上和101.1%,盈利表现位居前列。其中,根据克而瑞百强榜单数据,金科上半年实现销售金额788.7亿元,同比增长35.7%,销售规模的迅速扩张驱动其结算规模及销售毛利的大幅增加,预期半年将实现归母净利润20至26亿元,2019年全年的利润完成有望上一台阶。而蓝光的归母净利润实现翻番主要由于业务规模的持续扩大,迎来业绩释放期。根据克而瑞数据,2019年上半年蓝光实现销售金额483亿元,同比增长16.8%。同时,全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级,为蓝光核心竞争力的提升加码,后续业绩可期。

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合作开发、非主营业务收入对盈利产生影响

对于中小型房企而言,合作开发项目的并表以及非主营业务收入可能对房企的盈利结构和盈利能力产生较大影响。需要注意的是,非主营业务具有不可持续性,需谨慎区别看待。

例如,深振业预计2019年上半年实现归母净利润1.87-2.29亿元,较去年同期下降45%-55%。其主要原因系受项目结转周期影响,上年同期确认合作开发项目投资收益金额较大。合作开发项目有利于房企获取更优质的土地资源,同时在结算期增厚房企的利润规模。基于此,深振业继续积极探寻合作机会,并在2018年末与广东深河产业公司签署股权合作开发协议,共同开发河源市高新区两块合计占地面积9.53万平方米的地块,权益占比50%,并由深振业操盘,纳入其合并报表范畴。

而中交地产上半年归母净利润同比下降83%至0.92亿元,一方面由于本报告期内房屋交付面积较上年同期减少,另一方面由于上年同期由业务合并确认投资收益达2.36亿元,而本报告期无同类业务。其中,业务合并收入属于非主营业务收入,并不能代表房企的可持续盈利能力,尤其对于中小型房企,将对盈利结构产生较大冲击。

综上,从目前房企预告2019年上半年业绩的情况来看,相较于2018年,房地产行业降温明显,继而对房企的利润冲击较大。基于上半年房企整体销售业绩较2018年放缓,以及房企整体的拿地态度相对谨慎,预计2019年下半年房企盈利增速放缓基调或将持续。

值得注意的是,市场的调整对于中小型房企的冲击尤为明显,而规模房企受此影响并不大,行业竞争格局分化进一步加剧。在此背景下,对经营者的管理能力提出了更高的要求,房企在规模扩张的同时也更应注意质量与效益的提升。

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