为规范住房租赁市场秩序,维护租赁当事人合法权益,在6月26日-7月2日向社会公开征求意见的基础上,10月10日,北京市住建委等五部门联合出台《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》,要求加大对于互联网平台违规发布信息行为的处罚力度,规定违规发布房源信息3次以上的,不得再通过互联网交易平台发布本市住房租赁房源信息,并明确同一房源不得由同一家机构重复发布、房源上网超30日需下架等规定。
  新规11月落地
  针对房屋租赁中介违规发布信息行为频发,《通知》重点对于房屋租赁信息发布企业及相关从业人员做出一系列规定。比如在信息发布主体资质方面,《通知》规定,房地产经纪机构、住房租赁企业依法登记、备案且正常经营;租赁企业信息发布人员持有从业人员信息卡。
  实际上,去年8月,北京市住建委就严格检查了房地产经纪人员信息卡的情况,同时要求发布房源信息必须在页面明显位置显示经纪人信息卡。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,当前租赁机构等需要满足依法登记、有信息卡和有房屋状况说明书。从实际情况看,目前在信息卡的制度完备上其实是不到位的,这要求当前北京租赁企业需要积极完善此类制度,进而形成租赁交易方面的合规制度。
  而对于租赁信息发布行为,《通知》也做出相关规范,比如要求住房租赁企业于签订收进房屋或出租房屋合同之日起3日内,将合同主要信息录入北京市住房租赁监管平台。在信息发布过程中,互联网平台需如实发布房屋照片、租金、佣金,同一房源不得由同一家机构重复发布;同一房源由多家不同机构发布的,逐步实现合并展示;此外,不得展示发布超过30日未维护房源信息或违规出租的房源信息。
  严跃进解释称,文件中下架发布超过30日的房源信息其实是目前市场上关注最多的,也旨在解决此类问题。“这使得房源的挂牌周期需要压缩,倒逼中介挂牌一些诚心交易和出租的房源。”
  那么,部分房源没有出租或出售的该怎么办?严跃进建议,在具体操作中,发布周期可以延长一点,类似3个月,从这个角度看,未来可以做微调。但其实类似模式也可以一步步来,比如说优质平台可以延长更长的时间,这样平台也会努力做得更好。
  值得注意的是,此次《通知》对企业违规发布行为具体惩治做出明确规定。
  其中包括,涉嫌违规发布房源信息的企业、从业人员,暂停信息发布1-3个月;违规发布3次以上的,不得再通过互联网交易平台发布本市住房租赁房源信息。这也意味着,违规发布租赁信息的企业“惯犯”,将永久失去网络发布权利。
  根据《通知》,上述规定将于今年11月1日起正式实施。   惩治“李鬼”中介
  “当前,越来越多的人通过互联网、手机App获取房源信息,住房租赁企业和房地产经纪机构主要通过互联网平台发布房源信息获客,有关互联网平台发布的房源信息鱼龙混杂、难辨真伪。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强公开指出。
  实际上,自2018年9月以来,北京市住建委等相关执法部门已持续开展网络房源“周周查”行动一年之久。在此期间,重点对房企中介和互联网发布平台通过隐瞒、欺诈等不正当手段招揽业务、诱骗消费者交易或者强制交易,泄密牟利及发布虚假租赁信息等行为进行专项整治。
  10月9日,市住建委发布消息称,去年9月至今,市住建委执法部门先后约谈相关互联网平台20余次,下架违法违规房源信息102万余条;对多次约谈整改无效的3家网站实施断网整改。同时,通过公开曝光、责令改正、行政处罚、暂停发布房源信息等措施查处380家违规的房地产经纪机构,形成“一处违规,处处受限”的市场环境。
  在互联网平台整顿方面,“周周查”行动开展后,北京市住建委联合网信办曾依法约谈58集团主要负责人,针对其旗下长期大量存在的出租“群租房”等严重违法房源信息存在整改不明显情形,责令其开展为期4天的专项整治,期间暂停其网站所有北京房源信息发布。
  “当前,我们已在规定的时间内完成了住建委约谈中要求的全部整改项目。”58集团相关负责人表示。
  而在租赁房企规范方面,市住建委9月公布消息显示,全市16家因违规发布信息,被依法查处的房地产经纪机构中,北京三千年房地产经纪有限公司、北京骄阳房地产经纪有限公司因违反之前承诺,再次发布违规房源信息,暂停在主流互联网平台发布房源信息半年进行整改。
  “此次《通知》下达后,发布虚假房源,包括房源价格虚假等形式,将会面临更大程度的管控,直接推动部分中介机构鱼龙混杂、通过假冒房源来诱导客户询价的现象减少,对于交易市场的公开公平等具有积极的作用。”严跃进表示。
  强化租赁备案
  “当前,政府《通知》是立足于解决房源真实性问题,但通知执行和落实到位需要一个过程,因此在实际租赁过程中,租赁人还需进一步鉴别信息真伪,确认房屋的租赁备案。”
卓纬律师事务所合伙人孙志峰说。
  对此,严跃进补充道,随着租赁市场不断提倡租售同权,租赁房屋的备案是一个必要环节,未经备案的房屋租赁行为或因无效,影响到承租人及子女未来落户及就学等多重问题。
  当前,《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房屋租赁管理办法》均明确规定,房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。
  而在实际操作过程中,房屋承租人确认房源备案环节常被省略,因此为鼓励租赁备案行为,主管部门通常以颁发《房屋租赁证明》的形式进行确认。
  “如何确认租住房源是否备案?”严跃进建议,承租人应当在租赁行为发生后,看是否签署过租赁合同登记备案申请书。若未亲自填写,则被视为未经备案。“在实际操作过程中,可以在租房的时候问下中介,签订合同后是否要到房产交易中心或租赁服务中心办理业务,如果需要,则需要督促中介去办理。”
  与此同时,对于此次《通知》的执行,孙志峰进一步指出,实践中,交易平台可在与经纪机构、租赁企业签订入驻合同中明确约定违规罚则,这意味着,平台被赋予了事后监督和检查的监管权利和义务。
  孙志峰提醒,随着《通知》下达,平台所面临的监管和审查难度不断增加,眼下需尽快建立起一套符合《通知》要求和平台实际需要的甄别、审查、审核队伍,而不再单纯依靠技术完成。
  北京商报记者陶凤 刘瀚琳 荣蕾

继去年9月重拳整治后,北京规范租赁住房平台再出新招。6月26日,北京市住建委等五部门联合下发了《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》。《通知》打破了租赁中介的主流“潜规则”,提出了同一房源不得由同一家机构重复发布、房源上网超30日需下架等规定。

记者昨日从北京市住建委获悉,《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》正式发布,明确加大对违规发布房源信息的处罚力度,房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员如有违法违规行为,将下架房源信息并暂停其发布权限1-3个月。违规发布房源信息3次以上的,不得再通过互联网交易平台发布北京市住房租赁房源信息。

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大奖888官方网址,此外,《通知》明确,发布住房租赁信息的房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员需符合相关条件;互联网平台应依法审核、管理住房租赁信息,展示发布机构、企业的信用信息及合同示范文本等内容;建立互联网租赁信息综合治理工作机制,加强部门联动监管。

房源不得重复发布

《通知》自今年11月1日起施行。

《通知》要求,互联网交易平台应当按照下列要求审核、管理住房租赁信息:房屋照片与实际相符;同一房源不得由同一家机构重复发布;同一房源由多家不同机构发布的应当合并展示;下架发布超过30日的房源信息;不得发布法律、法规禁止出租的房源信息。

从业资格

中原地产首席分析师张大伟表示:“同一房源不得由同一家机构重复发布,同一房源由多家不同机构发布的应当合并展示,颠覆了过去很多互联网发布平台的游戏规则。一家机构多个端口交叉发布同一房源、同一房源不同机构同时发布,都是主流。”同时,他指出,但新政策后,对于三方租赁,也就是业主出租的房源来说,很可能中介公司推广意愿降低,后续出现中介企业、公寓企业大量增加可售出租房源推广的现象。

住房租赁从业人员须“持卡”发布信息

此外,《通知》规定互联网交易平台在房地产经纪、住房租赁企业展示房源信息的页面同步展示下列内容:该企业营业执照信息、备案信息和从业人员信息卡标识;该企业的投诉受理电话;在本平台被投诉的记录;在本平台发布房源信息的数量;行政管理部门提供的信用记录;北京市房屋租赁合同示范文本、房屋租赁经纪服务合同示范文本。

《通知》明确,通过互联网交易平台发布住房租赁信息的企业要依法登记、备案且正常经营;信息发布人员持有从业人员信息卡;要编制房屋状况说明书并留存相关资料备查。住房租赁企业应于签订收进房屋或出租房屋合同之日起3日内,将合同主要信息(包括房屋坐落、面积、间数、价格和租赁双方等)录入北京市住房租赁监管平台。

58同城方面表示,此次北京市发布的规范互联网平台房源信息发布文件要求,与58同城平台一直以来下决心治理、规范平台房源信息发布,确保房源信息真实性的目标是一致的,58同城将在房源信息核验、发布主体身份核验、规范平台信息发布等方面做好相关工作,携手同业共同引导租赁市场平稳健康发展。

同时,互联网交易平台应当依法对房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员真实有效身份进行审查、登记,建立档案,定期核实更新,对收集的用户信息严格保密。被列入异常经营名录或严重违法失信名单的,未按规定办理信息卡或使用他人信息卡的,被住建、市场监管等部门依法限制发布的企业、从业人员,互联网交易平台不得为其发布住房租赁信息。

去年9月,北京市住建委约谈了房源信息发布网站,要求互联网平台不得为未完成房地产经纪机构备案的经纪公司及其分支机构、未取得营业执照住房租赁经营企业、以个人名义从事房地产经纪活动的自然人提供房源信息发布服务。

对此,北京大学房地产法研究中心主任、北京大学法学院教授楼建波认为,对发布住房租赁信息的房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员进行规定,即要求从业人员“持卡发布”,加强了源头规范。

超过30日下架

房源管理

据介绍,大部分网站的二手房搜索结果都是按时间排序,即发布时间越近,搜索结果越靠前。这本意是让用户能找到最新的房源,但是,部分房产中介业务员为了能让自己的页面在搜索结果中排名靠前,隔一段时间就去更新房源,甚至是不惜发布虚假信息,今天把房子写成在10楼,明天把房子写成在11楼。房源信息置顶的目的达到了,同时网络上形成的信息真真假假难辨认。

不得展示超过30日未维护的房源信息

易居研究院智库中心研究总监严跃进解释称,文件中下架发布超过30日的房源信息其实是目前市场上关注最多的,也旨在解决此类问题。“这使得房源的挂牌周期需要压缩,倒逼中介挂牌一些诚心交易和出租的房源。”

《通知》要求互联网平台履行“审核义务”,加强审核、管理住房租赁信息,不得出现违法违规、虚假、重复和“僵尸”房源信息。房屋照片要与实际相符,租金、佣金等明码标价,同一房源不得由同一家机构(含分支)重复发布,同一房源由多家不同机构发布的应当合并展示,不展示发布超过30日未维护房源信息,不得发布法律、法规禁止出租的房源信息。

那么,部分房源没有出租或出售的该怎么办?严跃进建议,在具体操作中,发布周期可以延长一点,类似3个月,所以从这个角度看,未来可以做微调。但其实类似模式也可以一步步来,比如说优质平台可以延长更长的时间,这样平台也会努力做得更好。

此外,房地产经纪机构、住房租赁企业展示房源信息的页面,要同步展示企业营业执照信息、备案信息和从业人员信息卡标识,企业的投诉受理电话,在本平台被投诉的记录,在本平台发布房源信息的数量,行政管理部门提供的信用记录以及北京市房屋租赁合同示范文本、房屋租赁经纪服务合同示范文本。

与此同时,《通知》规定,住房租赁企业应于签订收进房屋或出租房屋合同后3日内,将合同信息(包括房屋坐落、面积、间数、价格和租赁双方等)录入北京市住房租赁监管平台。也就意味着,已出租的房屋不得继续挂在房源平台上误导租户。

楼建波表示,互联网平台在交易页面展示“亮明身份”,保障了消费者的知情权和选择权。

此前,有媒体报道称,有平台首页能看到多条明显低于市场价的出租信息,浏览房源时系统也会推荐很多低价出租房。不过,实际询问发布者时,对方回应称:“就是打广告的,实际上可没那样的低价。”

处罚措施

中介人士表示,虚假房源吸引租客,拿到租客的联系方式也是发布虚假房源的重要原因之一。“为的是先用‘条件好’、‘价格低’的假房源把客户吸引过来,获得客户的电话和微信后,可以精准推销位置、价格相近的房源。”一位中介人士说,行业内都这样,他不这样做很难吸引到客户。

违规发布房源将被暂停直至取消发布权限

对于对中介公司及平台的进一步影响,张大伟介绍称,当下市场大部分租赁房源已经机构化,中介费变成了服务费、卫生费。新政策影响最大的市场应该是业主直接租赁房源,很可能会大量减少广告展示量。同样一套房源合并展示,多家中介公司展示,有利于大公司,而中小公司只能依赖中介费打折吸引客户。

《通知》还加大了对违规发布房源信息的处罚力度。房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员违规或使用他人信息卡发布住房租赁信息的,由网信部门和住建(房管)部门要求互联网交易平台下架相关房源信息并暂停该企业和从业人员通过互联网交易平台发布房源信息1至3个月。违规发布房源信息3次以上的,不得再通过互联网交易平台发布北京市住房租赁房源信息。

严查信息卡

此外,《通知》也明确,将建立互联网住房租赁信息综合治理工作机制,住建、市场监管、网信、公安、通信管理部门按照各自职责,加强联动,协调配合,综合运用约谈告诫、责令改正、行政处罚、公示曝光、暂停信息发布等方式,加大对发布虚假、违法违规房源信息的互联网平台、企业及相关人员的惩处力度。

对于从业人员的相关情况,《通知》也进行了严格规定。《通知》要求,互联网交易平台应当依法对申请进入平台发布租赁信息的经营主体、从业人员真实有效身份进行审查、登记,建立档案,定期核实更新,对收集的用户信息严格保密。

市住建委通过门户网站公开已备案的企业和已办理信息卡的从业人员信息,并向发布住房租赁信息的互联网平台提供信息查询、验证接口。

房地产经纪机构、住房租赁企业或其从业人员违规或使用他人信息卡发布住房租赁信息的,由市、区两级住建部门负责认定,网信部门通知互联网交易平台下架相关房源信息并暂停该企业和从业人员通过互联网交易平台发布房源信息1-3个月。违规发布房源信息3次以上的,不得再通过互联网交易平台发布本市住房租赁房源信息。

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去年8月,北京市住建委严格检查了房地产经纪人员信息卡的情况,同时要求发布房源信息必须在页面明显位置显示经纪人信息卡。

北京一年下架违规房源信息102万余条

在此情况下,催生了房地产经纪公司买卖信息卡等乱象,一位业内人士表示,彼时很多同行会向他打听买卖信息卡的消息,他的朋友圈也会看到一些公司在卖信息卡。据他了解,一开始价格是在800元左右一个季度,几个月后在1500-2000元一个季度。

自2018年9月起,北京市住建委执法部门持续开展网络房源信息“周周查”行动,一年来,先后约谈相关互联网平台20余次,下架违法违规房源信息102万余条,会同市网信办对违规房源屡禁不止且多次约谈整改无效的3家网站实施断网整改。同时,通过公开曝光、责令改正、行政处罚、暂停发布房源信息等措施,依法查处380家存在违法违规行为的房地产经纪机构。

严跃进也指出,当前租赁机构等需要满足依法登记、有信息卡和有房屋状况说明书。从实际情况看,目前在信息卡的制度完备上其实是不到位的,这也要求当前北京租赁企业需要积极完善此类制度,进而形成租赁交易方面的合规制度。

此外,执法部门严查各类“李鬼”,指导督促相关互联网平台采取人脸识别等技术手段弥补冒用盗用他人证照发布房源信息的漏洞。

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