近日,龙湖集团2019年中期业绩发布会在香港举行。据中期报告显示,截止6月30日,龙湖集团总销售额1056.2亿元,同比增长8.8%;营业额385.7亿元,同比增长42.2%。在我国房地产市场略显疲态的大环境下,这份营业额和销售额双双保持稳健增长的亮眼中报显示了龙湖集团的强大实力。2019年是龙湖上市的第十年,纵观十年发展之路,龙湖集团以“拥抱变化”的价值观和持续稳固主航道业务的初心始终走在行业前列,回归与转型成主要关键词。
  龙湖中期业绩发布会现场   坚守客户视角,回归服务本心
  正如建筑大师贝聿铭所言“建造师必定是伟大的雕塑家和画家,如果他不是雕塑家和画家,他只能算个建造者”,龙湖用自己的匠心精神,完美诠释“雕塑家和画家”的诗意建筑。首先之于客户需求探索,龙湖集团地产开发根据客户住宅和商用有不同的精心设计。其中,在住宅设计中,龙湖巧妙细分“乐活者”、“重教者”、“颐养者”等多项定位,秉持着“善待你一生”的理念,为客户设计专属服务,精准对接用户需求;其次之于客户体验服务,从住宅环境到商业环境,龙湖围绕“健康”、“生态”、“交融”、“精筑”、“人文”五维景观,不只是在宜居环境下功夫,更追求细节品质,打造实用体验与美学感官的高度融合。多年来,龙湖业务拓展至全国40多个城市,这是客户认可的最有力证明。
  龙湖·重庆·舜山府掠影   推进科技赋能,转型引领时代
  在科技飞速发展的年代,各行各业都依托于科技力量走出跨越式轨迹,同样在龙湖集团,科技也赋能更多产业创新和服务水平的提升。以龙湖智慧服务为例,通过运用智能化、数据化技术手段,链接人与空间,打造全价值链服务解决方案。截至2019年6月底,龙湖集团物业投资业务收入25.8亿元,同比增长39.2%,且位列我国物业服务企业品牌价值TOP10,获2019年度最佳物业服务运营商荣誉。这项荣誉包含了行业认可也树立了龙湖继续前进的标杆。
  龙湖集团一直都注重科技的投入,就在前不久举办的2019世界机器人大会期间,龙湖资本进驻视觉自主机器人平台公司灵动科技。龙湖资本长期关注科技等高新产业领域,这不光是聚焦于自身科技能力提升的重要举措,也是龙湖助力我国高新产业布局的责任担当。
  龙湖·杭州·U享家夏日总动员活动   始终审慎笃行,走龙湖创新路
  我国房地产市场起步较晚,但发展速度并不逊色。类比我国GDP总值的经济增长趋势,房地产也一直处于较为高速的发展进程。但是这十年来,龙湖集团一直都保有龙湖特色,始终稳健行走于龙湖自身的节奏上。深耕于地产本身的业务范畴,持续在地产开发、长租公寓、商业运营、智慧服务等几大主航道发力,龙湖已然形成自身的生态建设。从租购房到物业服务,龙湖集团正走在一条前无古人、后有来者的创新之路。体量在增大的同时,服务能力也在增强,正如龙湖集团董事长吴亚军所言“没有故事就是好故事”,但其实,真正的龙湖故事本就寓于每一个选择龙湖作为家的港湾的业主手中,也寓于每一个在龙湖奋斗的人之中。他们的缩影就是龙湖故事。
  龙湖集团官网截图
  当然,尽管龙湖今日繁荣之态可喜可贺,但在龙湖集团发展过程中,也并非全是径情直遂。他们也面临着行业难关和内部战略部署等诸多难题,但长风破浪会有时,直挂云帆济沧海,拥有审慎笃行的态度和牢记初心的坚韧,龙湖终将以更高层次的服务能力回馈信任,砥砺前行。

龙湖集团是中国优质房地产开发商,从事地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务等业务,截至目前,业务遍布48个城市,产品包括多业态高品质住宅,以“天街”为代表的购物中心,集中式长租公寓“冠寓”,以及物业品牌“龙湖智慧服务”。未来,龙湖将始终秉承“善待你一生”理念,通过空间营造和服务,为消费者和合作伙伴提供更加多元的服务和发展空间,成为以客户为中心的空间营造服务企业。2019年3月25日,龙湖集团控股有限公司(「龙湖集团」或「集团」,港交所股份代号:960)公布其截至2018年12月31日止全年业绩。

业绩会实录︱龙湖集团:不单边加杠杆扩规模
深圳龙华项目明年推出来自智通财经app的原创专栏

图片 1

更多港股资讯及独家重磅数据,请点击下载https://www.zhitongcaijing.com/downloadapp.html

主要财务表现:

8月21日,$龙湖集团$
在香港以“大道至简,坚韧上行”为主题,召开了中期业绩会。该公司董事长吴亚军、执行董事兼首席执行官邵明晓、执行董事兼首席财务官赵轶等高层出席会议。

-2018年全年合同销售额同比增长28.5%至2006.4亿元。

图片 2

-营业额1158.0亿元,同比增长60.7%。其中,投资性物业收入40.9亿元,同比增长57.7%。

会上,公司董事长吴亚军对智通财经APP表示,之前高管流失问题是行业普遍现象,向行业提供专业人才也是一种能量,并且没有影响我们的运营,我们非常安心。

-归属于股东的净利润162.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润128.5亿元,同比增长31.5%。毛利同比增长61.8%至395.3亿元,毛利率为34.1%。核心税后利润率为14.7%,核心权益后利润率为11.1%。

据智通财经APP了解,截至2018年6月30日止6个月,公司营业额同比增长45.9%至人民币271.2亿元,其中物业投资业务收入同比增长62.8%至18.5亿元。归属于股东的净利润为54.3亿元,同比增长45.6%,每股基本盈利92.9分,中期股息每股0.3元。

-净负债率为52.9%,在手现金452.6亿元。

2018年上半年,合同销售额同比增长4.8%至971.0亿元。净负债率(负债净额除以权益总额)为54.6%,在手现金为421.3亿元。综合借贷总额为1079.3亿元,平均借贷成本为年利率4.5%;平均贷款年限5.82年。毛利同比增长48.2%至100.7亿元,毛利率为37.1%。减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心溢利为37.3亿元,同比增长31.4%。核心税后利润率为17.7%,核心权益后利润率为13.8%。

-综合借贷总额1198.2亿元,平均借贷成本为年利率4.55%,平均贷款年限5.88年。

以下是智通财经APP整理的龙湖集团业绩发布会问答实录。

-每股基本盈利2.78元,剔除评估增值等影响后之每股核心盈利2.20元。董事会建议派发末期股息每股0.69元,
计入中期股息每股0.3元,全年合计派发股息每股0.99元,同比增长30.6%。

关于集团战略:

2018年合同销售额2006.4亿元 同比增长28.5%

问:公司改名成龙湖集团,是否意味着未来地产开发销售占整体收入会下降,公司还会不会发展其它业务?

继续稳站行业前十

吴亚军:从龙湖地产更名为龙湖集团,是因为我们把主航道业务定义成了C1地产开发、C2商业运营、C3长租公寓、C4智慧服务,甚至未来还可能有点心业务试验成熟后,成长为新的主航道业务。但是无论是哪部分业务,仍然是围绕空间建造和运营,以及空间里人的经济生活活动展开的。我们是围绕空间产生业务的,只要与此相关都可能纳进来作为一个新的主航道业务。所有业务底层是龙湖自己的一套运营体系和数据平台,如果没这个基础,我们往上随便做加法可能只会变成累赘,而不会变成盈利,所以我们也会审慎。

2018年中国房地产成交总额以15万亿再创新高,然而回归居住属性的楼市,上行的内在动因与逻辑已与过往迥异,城市、板块间的差距进一步扩大。控房价、去杠杆的组合拳触发购买情绪的整体降温。集团努力把握城市轮动与细分市场的结构性机遇,全年实现合约销售2006.4亿,同比增长28.5%,继续稳站行业前十。

问:我们知道龙湖跟其他房地产企业不一样,没有区域层级,有员工抱怨效率低下。了解到龙湖正进行平台+端的管理模式探索,导致一些人员流失现象。此外今年上半年也出现高管流失。请问在公司管理结构,以及如何留住高管方面有什么想法?

分区域看,环渤海、长三角、西部、华南及华中区域合同销售额,分别占集团总合同销售额的34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。

吴亚军:不设区域,探索平台和端,以及高管流失,是单独的三件事。

营业额1158.0亿元,归属于股东的净利润为162.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润128.5亿元,同比增长31.5%。毛利同比增长61.8%至395.3亿元,毛利率34.1%。核心税后利润率为
14.7%。核心权益后利润率为11.1%,分红比例至核心净利润的45%。物业发展业务实现营业额1087.2亿元,交付物业总建筑面积817.7万平方米。

第一,为什么要做平台和端。我们发现公司发展并非只能加层级、把组织的金字塔垒得更高的方式来做,而是通过一套指挥系统,直接赋能到一线员工,让他们更多得到支持。让指挥决策更靠前端,把专业支持放到前端,这就是平台和端的意义。这不是靠某个领导特别民主,授权一线,而是需要指挥系统本身自带知识、权限、流程、模板,直接赋能给前线。当遇到问题时,前线直接呼叫,后台马上支持,这是管理升级的需要。

年内,集团已售出但未结算的合同销售额为1951亿元,面积1174万平方米,为集团未来股东利润持续稳定增长奠定坚实基础。

第二,要不要设区域层级,别的企业需要,未必我们需要。由于龙湖有一套强大的系统,反而可以在更加灵活的组织形式上进行设定,减少层级来做指挥。这可能会让有些人不适应,会让有些人觉得权限在减少,但只要是黑盒子式、老中医式的决策方式,我们都要慢慢消灭掉,我们更愿意相信系统的知识积累。

坚定看好都市圈、城市群协同发展

第三,关于高管的离职,这在每个公司都是正常现象。一个好的公司,不光是产出经济效益,还能产出人才,成为行业挖角的对象,我很开心。好的员工在公司释放出能量,同时变成市场上更有价值的人才,这是一个无法阻挡的必然结果,但是我们也有一套方法来保留这些优秀的员工。另一方面,我们更加看重更优秀的员工是否被放到了该放的位置上。从目前来看,龙湖不管是地区公司的运营,销售去化速度,投资拿地的质量,资金的使用效率,较过去都是大幅提高的。所以在这件事上,我们是非常安心的。

年内新增91个项目

关于财务:

公司恪守投资逻辑与纪律,坚定看好都市圈、城市群协同发展的前景,年内新增91个项目,不但频频落子重庆、成都、杭州、青岛等都市圈热点二线城市,同时亦布局南昌、郑州、贵阳、东莞等11座新城,区域纵深进一步夯实,将助力集团中长期销售、盈利增长。

问:董事会决议宣派中期股息每股0.3元,约占每股核心盈利的一半,请问未来派息是不是也延续这个趋势?

集团于年内新增收购土地储备总建筑面积为2189万平方米,权益面积1372万平方米,平均权益收购成本每平方米5297元。按地区分析,西部地区、长三角地区、环渤海地区、华中地区及华南地区的面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的35.9%、24.9%、22.7%、12.3%、4.2%。截至2018年12月31日,集团土储合计6636万平方米,权益面积4559万平方米。

赵轶:我们从去年开始派中期息,原因有两个,一是龙湖的规模和利润增速较快,现金流比较充裕,二是商业、长租公寓和物业稳步增长,我们想把这些回报反馈给股东。

2019年前两月,集团新增收购土地储备总建筑面积为258万平方米,权益面积为180万平方米。

今年派息的金额是三毛钱,略高于核心利润的45%,是因为今年是龙湖成立25周年。全年来看也会保持在不低于45%。我们一般会把全年分红的三分之一放到上半年,年底再派另外三分之二,这个状态以后还会持续。

图片 3

关于地产开发:

投资性物业租金收入增57.7%至40.9亿

问:龙湖上半年签约额同比去年增长幅度有所减缓,主要原因是什么?

长租公寓成影响力TOP3品牌

邵明晓:龙湖追求平稳增长,今年全年销售2000亿没有悬念。全年供货3000亿,去年未去化500多亿,新一期开发的有1000亿,还有1500亿是全新项目,大量推盘会在下半年。

集团一如既往坚持稳步投资持有物业的战略。2018年,集团投资性物业不含税租金收入为40.9亿元,同比增长57.7%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。

现在市场非常好,但拿证比较困难。今年销售会按既定目标去完成,之所以同比上涨较慢,一是因为今年上半年供货不多,主要在下半年。二是去年下半年去化率很高,留存到今年未去化的只有500亿。另外去年我们把大量下半年的货排到上半年销售,所以上半年签约很快,有节奏问题。今年2000亿的销售额相比去年是接近30%的增长,未来也会按照这样的速度走。

截至2018年12月底,集团累计开业商场数量29个,建筑面积296万平方米,整体出租率97.4%。商业租金增长42%至36亿元,同店增长达到17%。而年内开业的北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街,均位处都市交通枢纽,取得接近100%出租率的理想成绩。

问:深圳龙华项目今年是否会推出,商业和住宅各占多少比例?

长租公寓“冠寓”已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营,累计开业房间数量超5万间,成为长租公寓领域影响力TOP3品牌。冠寓整体出租率为50.1%,其中开业超过六个月的项目出租率为87.4%。

邵明晓:龙华项目是旧改项目、收购项目。在深圳做旧改项目面临很多政策问题,所以今年可能不会推出,会放到明年。体量是10万平方米,全住宅。

境内外全投资级评级再提升

问:近些年龙湖拿地成本在销售额中的占比有所上升,未来还能否保持目前较高的毛利率。龙湖上半年拿地权益面积900多万平,跟去年全年1100多万平比较接近,拿地增加的原因是什么,在目前去杠杆的大环境下,拿地的节奏上会不会放缓?

平均借贷成本低至4.55%

赵轶:截止到6月底,全集团有6000多万平方米的土地储备,平均每平方米土地成本5100元,而售价是15000多元,大概3倍关系,这是比较安全的。我们未来在这个倍数上,土地获利能力能够保证。最近一两年我们的毛利率会在30%以上,中长期可能会在25%到30%。但是龙湖不管周期再怎么波动,也不会低于25%。

集团凭借出色的融资能力,把握行业调整期的战略主动。在资本市场,选准窗口,实现境内外债券的最优发行;在银行端,高信用保障了额度与利率的双支持—总行级授信总额超2000亿,全年平均借贷成本保持4.55%低位。同时,龙湖平均贷款年限5.88年,净负债率52.9%,在手现金452.6亿元,一系列指标维持高水准。

邵明晓:拿地是量入为出,公司全年净负债率标准指引是在50%—60%之间,半年通常是在60%—70%,今年半年我们才55%左右。我们净负债率非常稳,大环境在去杠杆,但龙湖杠杆一直不高,净负债率也会稳在这个水平。

集团的信用评级来到新高度:BBB-、Baa3、BBB、AAA(大公国际、中诚信证评、新世纪),标准普尔展望为正面,其他展望均为稳定,公司实力继续获资本市场认可。

问:下半年买地会不会慢一点,或者买少一点?

2018年,集团在境外成功发行8亿美元优先票据,票息介乎于3.9%至4.5%之间,期限介乎于5.25年至10年;同时,在境内成功发行50亿元住房租赁专项公司债券及50亿元公司债券,票面利率介乎4.8%至5.6%之间,期限均为5年。

邵明晓:我们坚持控制好负债率,另外还要看买地时机,比如去年长三角最热时,我们主要买了些天街项目,而没去碰高价住宅地块。今年一季度有机会,我们就买了些土地。可能三四季度还会有好机会,例如最近我们在南京底价拿地,在珠海也是接近底价拿地。

报告期后,集团于2019年2月在境内成功发行22亿元公司债券,票面利率介乎3.99%至4.70%之间,期限介乎于5至7年。

从负债率和现金流来看,我们比较从容,尽管整体融资环境不太理想,但是龙湖的融资环境不错。我们最近国内发了两笔债,其实能在国内发债就很不错了,我们还发了不到5%的成本。

图片 4

在买地的结构上,我们平均每年销售回款的10%作为上限来用于投资性物业,在内部也制度化了,既不会一下子突然停止买地,也不会特别激进,有好的机会就买一点,保持公司稳健增长。

秉承「空间即服务」战略

问:现在宏观调控形式严,融资情况严峻,很多房地产企业都进行高周转。龙湖下半年会不会也实行高周转?

四大主航道业务协同发展

邵明晓:龙湖多年一直坚持“有质量的增长,有回款的销售”,保持适度规模,强调四个主航道业务均衡发展。对于C1地产开发,我们内部的要求保持前十左右即可。龙湖不会在地产业务单边加杠杆、扩规模。而且,龙湖一定保持低融资成本,恰当的、偏低的净负债率。

在“稳”字当头的新形势下,企业之间的竞争将从过往规模、速度等单一维度,日益转化为涵盖产品、服务、运营、资本等全方位的竞争。集团秉承「空间即服务」战略,坚持以地产开发、商业运营、长租公寓及智慧服务为四大主航道业务,打造多空间、全周期的产品与服务能力,多维驱动、协同发展。

关于商业:

2019年,集团在售主力项目将达到207个,其中71个为全新项目,106个项目将推出新一期新业态产品,产品将涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分的需求。

问:龙湖之前有提过,希望今年投资性物业的收入能够覆盖利息。请问目前是不是还保持这样的计划?现在投资性物业占利息的比例是0.48,全年能否达到既定目标?

商业运营业务,杭州西溪天街、上海闵行天街、合肥瑶海天街等将于2019年开业。而作为主航道业务之一的长租公寓“冠寓”,集团也将有计划持续投入。上述两项业务的投入及发展将为集团未来投资物业租金的增长奠定坚实的基础。

赵轶:今年商业整体租金收入可能会到36、37亿左右,长租公寓也会达到5个亿,两部分相加跟利息之比是1倍,或在0.8、0.9的水平。未来趋势肯定会接近1倍,甚至会超过1倍,这个也是我们对评级机构的承诺。

2019年是龙湖在港上市第10年,从一个资本市场新兵开始,龙湖逐渐打磨出日益清晰的多维业务格局,沉淀出全投资级的质感,站稳千亿市值的同时,更以扎实的业绩与分红回馈着投资者的信任。展望下一个10年,龙湖守信而笃行,步稳而谋远,将以朴素的战略定力和业务闭环,辅之资本的力量,在周期跌宕中谋求胜出,持续共赢!

关于长租公寓:

问:龙湖冠寓整体出租率76.2%,目前盈利情况如何?

邵明晓:龙湖冠寓目标出租率88-90%,成熟期35%左右毛利率,12-15%净利率。现在冠寓在投入阶段,从2016年下半年开始拓展,一年多来发展速度很快,但我们挑选物业非常谨慎。目前已开业房源20%是重资产,80%是轻中资产,即龙湖租过来再租这种模式。但是我们强调p&l,单方收益模型是赚钱的。

问:长租公寓今年上半年累计开业2万间,到年底累计开业房间目标是6.5万间。这个距离挺大,接下来怎么样完成它?

邵明晓:我们去年开业15000间,今年还要再开出50000间。这50000间的拓店都已完成。今年拿的很多新项目,要经过几个月装修和筹备,开业落到下半年,全年累计开到65000间没问题。

关于物业:

问:之前邵总说过物业短期没有分开的计划,其实很多房企都在做物业分开的决定。我想问一下龙湖是否仍然保持不分开的决定?

邵明晓:智慧服务不会分拆。下一步,智慧服务的数据对于四大主航道数据打通非常关键。我们要把它们放在一个大池子里,以便各业务相互之间协同。

原文链接:https://www.zhitongcaijing.com/content/detail/146162.html@今日话题

相关文章

网站地图xml地图